Umowa rezerwacyjna nie dla miejsca garażowego

Nowa ustawa deweloperska wprowadziła do porządku prawnego dotychczas nieskodyfikowaną umowę rezerwacyjną, której przedmiotem jest zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego (art. 29 ust. 2 ustawy). Ustawodawca dość niefortunnie wskazał jednak katalog umów, które mogą być poprzedzone umową rezerwacyjną, a których enumeratywne wyliczenie zawarte zostało w 29 ust. 1 ustawy. O dziwno nie są to wszystkie umowy, co do których ustawa nakazuje stosowanie jej przepisów, pominięte zostały bowiem umowy, o których w art. 2 ust. 2 ustawy. W konsekwencji umowa rezerwacyjna nie może zostać przykładowo zawarta dla umowy przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego, nawet jeśli ta umowa zawierana będzie razem z umową deweloperską, pomimo tego, że zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy stosuje się do niej reżim ustawy. Jeżeli zatem nabywca chce zarezerwować nie tylko lokal mieszkalny, ale także miejsce postojowe lub komórkę lokatorską, które będą sprzedawane jako udział w odrębnym lokalu użytkowym (oczywiście w ramach tego samego co lokal mieszkalny przedsięwzięcia deweloperskiego), to w tej sytuacji nabywca nie może dokonać rezerwacji tego miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej w ramach umowy rezerwacyjnej. Uzasadnienie projektu ustawy zawiera wprawdzie stwierdzenie, że do tego rodzaju umów znajdą zastosowanie m.in. przepisy ustawy dotyczące umowy rezerwacyjnej, niemniej jednak literalne brzmienie ustawy stoi w sprzeczności z założeniem ustawodawcy. Niestety ustawodawca nie wyjaśnia przyczyn, dla których odmówił nabywcy takiej możliwości, choć z punktu widzenia ochrony jego praw, a przecież temu ma właśnie służyć ustawa, możliwość rezerwacji także miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej jest jak najbardziej uzasadniona. Dla dewelopera taka regulacja także nie jest korzystna, nie ma bowiem narzędzi prawnych, aby taki garaż lub komórkę lokatorską bez naruszenia przepisów ustawy dla nabywcy zarezerwować.

Kolejną, nie do końca zrozumiałą regulacją wprowadzoną do ustawy deweloperskiej, jest wskazanie, że umowa rezerwacyjna może poprzedzać umowy, o których mowa w art. 3 i art. 4 ustawy. Co ważne w punkcie drugim tych artykułów jest mowa o umowach, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Niespójność regulacji art. 29 ust. 1 ustawy aż się rzuca w oczy. Jeżeli przed umową deweloperską nie ma możliwości zawarcia umowy rezerwacyjnej obejmującej także miejsce postojowe, to z jakich względów przed umową sprzedaży zawieraną z nabywcą przez przedsiębiorcę innego niż deweloper, umowa rezerwacyjna obejmująca garaż może już zostać zawarta. Tym bardziej, że zgodnie z definicją umowy rezerwacyjnej (art. 29 ust. 2) umowa ta dotyczy wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Z tego względu należy uznać, że ustawodawca okazał się niekonsekwentny w tym zakresie i winien był wskazać, że umowa rezerwacyjna może poprzedzać wyłącznie umowy, o których mowa w art. 3 pkt) 1 i art. 4 pkt) 1 ustawy.

Jak widać, przedmiotem umowy rezerwacyjnej może być jedynie lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, nawet jeśli razem z tym lokalem mieszkalnym lub domem mieszkalnym nabywany jest udział w lokalu użytkowym, np. pod garaż lub komórkę lokatorską. Regulacja ta winna być jednak rozszerzona, brak jest bowiem uzasadnienia dla takiego ograniczenia, zarówno z punktu widzenia ochrony interesów nabywcy, jak i dewelopera, w szczególności, że jak wynika z uzasadnienia projektu ustawy zamiarem ustawodawcy było umożliwienie zawarcia umowy rezerwacyjnej również w stosunku do tego typu umów.

Autorzy: r.pr. Laura Waloszczyk, r.pr. Maciej Buda