Rękojmia za wady nieruchomości to ustawowa odpowiedzialność sprzedającego, która powstaje z mocy prawa - niezależnie od treści umowy, wiedzy sprzedającego o wadzie, a nawet od jego winy.

Warto zaznaczyć, że od 1 stycznia 2023 r. w relacjach przedsiębiorca–konsument (B2C) dotyczących sprzedaży rzeczy ruchomych rękojmia z Kodeksu cywilnego została zastąpiona odrębnym reżimem tzw. niezgodności towaru z umową. Regulacja ta została wprowadzona do ustawy o prawach konsumenta (art. 43a i nast.) i stanowi implementację dyrektywy 2019/771/UE.

Zmiana ta nie obejmuje jednak nieruchomości. W przypadku sprzedaży nieruchomości nadal stosuje się wyłącznie przepisy o rękojmi z Kodeksu cywilnego, niezależnie od tego, czy kupującym jest konsument, czy przedsiębiorca.

Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady nieruchomości ma charakter obiektywny (oparty na zasadzie ryzyka): sprzedawca odpowiada za wady istniejące w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego (co do zasady – w chwili wydania nieruchomości) lub wynikłe z przyczyny tkwiącej w nieruchomości w tej chwili, niezależnie od swojej wiedzy o wadzie i niezależnie od winy.

Sprzedający nie może się zwolnić z odpowiedzialności, powołując się wyłącznie na brak wiedzy o wadzie. Odpowiedzialność jest wyłączona tylko wtedy, gdy kupujący wiedział o wadzie przy zawarciu umowy albo gdy wada powstała dopiero po wydaniu nieruchomości (i nie wynikała z wcześniejszej przyczyny).

W obrocie profesjonalnym (B2B) możliwe jest umowne wyłączenie lub ograniczenie rękojmi. Nie można tego skutecznie zrobić wobec konsumenta.

Zgodnie z art. 556¹ k.c. wada fizyczna nieruchomości polega na jej niezgodności z umową.

W praktyce oznacza to, że nieruchomość ma wadę fizyczną m.in. wtedy, gdy:
- nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel i przeznaczenie określone w umowie (np. budynek mieszkalny, który ze względu na wady konstrukcyjne nie nadaje się do zamieszkania),
- nie odpowiada zapewnieniom sprzedającego (np. brak wilgoci, szczelny dach, sprawna instalacja),
- nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedającego przy zawarciu umowy, jeśli sprzedający nie zgłosił zastrzeżenia,
- została wydana w stanie niezupełnym (np. brak elementów wyposażenia).

W praktyce nieruchomościowej wadami fizycznymi najczęściej są: zawilgocenie i zagrzybienie ścian, wady fundamentów, nieszczelność dachu lub instalacji, ukryte defekty instalacji elektrycznej lub gazowej, a także samowola budowlana nieujawniona kupującemu.

Wada prawna nieruchomości występuje wtedy, gdy:
- nieruchomość stanowi własność osoby trzeciej,
- jest obciążona prawem osoby trzeciej (np. hipoteka, służebność, użytkowanie, dożywocie),
- istnieją ograniczenia w korzystaniu lub rozporządzaniu wynikające z decyzji lub orzeczeń organów.

Uwaga praktyczna: ustanowiona służebność drogi koniecznej, nieujawniona w księdze wieczystej, może stanowić wadę prawną. Sądy stoją na stanowisku, że dobra wiara kupującego, który zbadał księgę wieczystą, nie wyłącza odpowiedzialności sprzedającego. Jeżeli wada wynikała z innych dokumentów lub rejestrów, sprzedający nadal może ponosić odpowiedzialność z tytułu rękojmi.

Zgodnie z art. 560–561 Kodeksu cywilnego kupującemu przysługują cztery podstawowe uprawnienia z tytułu rękojmi za wady nieruchomości. Co do zasady mogą być one wykonywane alternatywnie lub kumulatywnie z roszczeniem odszkodowawczym.

Kupujący może żądać obniżenia ceny w takim stosunku, w jakim wartość nieruchomości wolnej od wad pozostaje do jej wartości ustalonej z uwzględnieniem istniejącej wady (art. 560 § 3 k.c.). Uprawnienie to nie jest uzależnione od istotności wady - przysługuje zatem również w przypadku wad o mniejszym znaczeniu, które nie uzasadniałyby odstąpienia od umowy.

Moment, według którego ustala się wartość nieruchomości na potrzeby obliczenia obniżenia ceny, nie jest w orzecznictwie przesądzony jednolicie. W zależności od okoliczności sprawy za właściwy przyjmuje się moment zawarcia umowy, wydania nieruchomości albo ujawnienia wady. W praktyce ustalenie wysokości obniżki wymaga co do zasady przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Jego zadaniem jest określenie wartości nieruchomości w stanie wolnym od wad oraz wartości nieruchomości dotkniętej wadą, z uwzględnieniem stanu istniejącego w chwili zawarcia transakcji.

Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości jest możliwe tylko w przypadku wady istotnej (art. 560 § 4 k.c.). Za wadę istotną uznaje się taką, która uniemożliwia albo w znacznym stopniu utrudnia korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, niweczy gospodarczy cel umowy albo powoduje istotne obniżenie jej wartości.

Sprzedający może jednak zapobiec odstąpieniu od umowy, jeżeli niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego usunie wadę. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

Kupujący może żądać usunięcia wady nieruchomości. W przeciwieństwie do rzeczy ruchomych, w przypadku nieruchomości nie stosuje się uprawnienia do wymiany rzeczy na wolną od wad, ze względu na ich trwały charakter oraz brak realnej możliwości dokonania takiej wymiany. W praktyce funkcjonalnym odpowiednikiem wymiany jest więc usunięcie wady.

Sprzedawca ma obowiązek usunąć wadę nieruchomości w rozsądnym czasie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego (art. 561 § 2 k.c.). Może jednak odmówić, jeżeli usunięcie wady jest niemożliwe albo wiązałoby się z nadmiernymi kosztami.

W relacjach między przedsiębiorcami sprzedawca może odmówić również wtedy, gdy koszty usunięcia wady przewyższają cenę nieruchomości. Z kolei w przypadku kupującego będącego konsumentem brak odpowiedzi sprzedawcy na żądanie usunięcia wady w terminie 14 dni jest równoznaczny z uznaniem tego żądania za zasadne (art. 561⁵ k.c.).

Niezależnie od pozostałych uprawnień z tytułu rękojmi kupującemu przysługuje roszczenie o naprawienie szkody poniesionej wskutek istnienia wady fizycznej rzeczy sprzedanej (art. 566 k.c.). Odpowiedzialność odszkodowawcza sprzedawcy ma w tym zakresie charakter obiektywny - jej podstawą nie jest wina ani wiedza sprzedawcy o wadzie, lecz sam fakt jej istnienia.

Warto jednak pamiętać, że dochodzenie odszkodowania na tej podstawie jest możliwe tylko wtedy, gdy kupujący wcześniej skorzystał z jednego z pozostałych uprawnień rękojmianych, tj.: złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo o obniżeniu ceny, bądź też sprzedawca dokonał wymiany rzeczy lub usunął wadę. Wygaśnięcie uprawnień z tytułu rękojmi w następstwie upływu terminów lub niedopełnienia wymaganych aktów staranności zamyka co do zasady drogę do odszkodowania na tej podstawie.

Zakres odszkodowania ograniczony jest do ujemnego interesu umownego - obejmuje zatem straty, który kupujący poniósł przez to, że zawarł umowę w nieświadomości istnienia wady. Mogą to być m.in.:
- koszty zawarcia umowy (np. taksa notarialna),
- opłaty administracyjne i podatkowe,
- koszty ekspertyz i badań technicznych,
- wydatki związane z użytkowaniem nieruchomości,
- nakłady poniesione na nieruchomość.

Naprawienia szkody w szerszym zakresie, wykraczającym poza ujemny interes umowny, kupujący może dochodzić na zasadach ogólnych (art. 566 § 1 zd. 2 k.c. w zw. z art. 471 k.c.). Odpowiedzialność sprzedawcy opiera się wówczas na zasadzie winy, przy czym wina jest domniemana, a ciężar jej obalenia spoczywa na sprzedawcy. Roszczenie to pozostaje niezależne od skorzystania z uprawnień z rękojmi i od zachowania przewidzianych dla nich terminów.

Zgodnie z art. 568 § 1 k.c. sprzedający odpowiada z tytułu rękojmi za wady nieruchomości, jeżeli wada zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu.

Dla porównania, w przypadku rzeczy ruchomych termin ten wynosi dwa lata. Warto podkreślić, że pięcioletni termin ma charakter prekluzyjny, co oznacza, że jego upływ prowadzi do wygaśnięcia uprawnień z rękojmi, a nie tylko do ich przedawnienia.

W obrocie konsumenckim kupujący nie ma obowiązku zachowania szczególnego terminu na zgłoszenie wady. Inaczej wygląda sytuacja w obrocie profesjonalnym (B2B). W takim przypadku kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zawiadomi sprzedającego o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia (art. 563 § 1 k.c.).

Roszczenia z tytułu rękojmi przedawniają się z upływem roku od dnia stwierdzenia wady (art. 568 § 2 k.c.). Termin ten nie może skończyć się przed upływem pięcioletniego terminu odpowiedzialności. W stosunku do konsumenta bieg przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem dwóch lat od wydania rzeczy.

Opóźnienie ze zgłoszeniem roszczenia do sądu może zatem oznaczać utratę ochrony prawnej mimo formalnego istnienia wady.

Poniżej przedstawiamy wybrane orzeczenia sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego, które pokazują, jak w praktyce interpretowane są przepisy dotyczące rękojmi za wady nieruchomości.

W orzecznictwie utrwalił się pogląd, że oceny istotności wady w rozumieniu art. 560 § 1 k.c. należy dokonywać z punktu widzenia kupującego, a nie wyłącznie przez pryzmat obiektywnej przydatności rzeczy do zwykłego użytku. Decydujące znaczenie mają oczekiwania nabywcy związane z funkcjonowaniem rzeczy (wyrok SA w Lublinie z 26 listopada 2019 r., I ACa 730/18; wyrok SA w Krakowie z 16 marca 2022 r., I AGa 334/20). Istotność wady należy przy tym oceniać według chwili, w której kupujący chce skorzystać z prawa odstąpienia (wyrok SA w Gdańsku z 20 lipca 2022 r., V AGa 34/22).

Sąd Najwyższy potwierdził, że wadą istotną jest nie tylko wada uniemożliwiająca korzystanie z rzeczy zgodnie z przeznaczeniem, ale również wada, mimo której rzecz może być używana, lecz przy istotnym dyskomforcie (postanowienie SN z 16 lipca 2025 r., I CSK 3699/24).

Sąd Najwyższy w wyroku z 25 lutego 2022 r. (II CSKP 109/22) uznał, że mniejsza niż umówiona powierzchnia lokalu stanowi wadę fizyczną nieruchomości. Taka niezgodność wpływa bowiem na wartość rynkową lokalu i uprawnia kupującego do skorzystania z rękojmi.

Istotą realizacji uprawnienia do obniżenia ceny z rękojmi jest przywrócenie ekwiwalentności świadczeń między kupującym a sprzedawcą - polega ono na żądaniu obniżenia ceny ustalonej przez strony w umowie, a nie abstrakcyjnie określonej ceny rynkowej.

W orzecznictwie wskazuje się, że obniżenie ceny powinno mieć charakter proporcjonalny. Oznacza to konieczność ustalenia relacji między wartością nieruchomości wolnej od wad a jej wartością rzeczywistą, a następnie zastosowania tej proporcji do ceny określonej w umowie (wyrok SR dla Warszawy Pragi-Północ z 21 marca 2019 r., I C 3573/18).

Jednocześnie sądy dopuszczają bardziej praktyczne podejście, polegające na uwzględnieniu kosztów niezbędnych do doprowadzenia rzeczy do stanu zgodnego z przeznaczeniem i umową poprzez usunięcie wady (wyrok SA w Warszawie z 27 maja 2019 r., V ACa 764/18).

Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 9 lipca 2021 r. (I ACa 320/20) zastrzegł przy tym, że przepis art. 560 § 3 k.c. nie nakazuje bezwzględnie wyliczać wysokości obniżki przy pomocy dowodu z opinii biegłego.

Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 22 stycznia 2020 r. (I AGa 34/19) wskazał, że uprawnienie do odstąpienia od umowy oraz do obniżenia ceny mają charakter uprawnień kształtujących prawo i są realizowane przez złożenie wobec sprzedawcy stosownego oświadczenia woli. Uprawnienia te kształtują na nowo stosunek prawny między stronami. Żądanie wymiany rzeczy na wolną od wad oraz usunięcia wady mają natomiast charakter roszczeń.

Sąd Najwyższy w wyroku z 14 lipca 2022 r. (II CSKP 95/22) przyjął, że uprawnienie do obniżenia ceny przewidziane w art. 560 § 1 k.c. można realizować wyłącznie w sytuacji, gdy sprzedawca nie usunie wady niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. Zawiadomienie o wadzie stwarza zatem sprzedawcy możliwość jej usunięcia i uniknięcia w ten sposób obniżenia należnego wynagrodzenia.

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 9 grudnia 2020 r. (V ACa 317/20) wskazał, że odpowiedzialność za wady ukryte obciąża wykonawcę lub sprzedawcę, nawet jeśli sposób użytkowania nieruchomości przez kupującego nie zapobiegł pogorszeniu jej stanu.

Dotyczy to w szczególności wad, które mogły zostać ujawnione dopiero w trakcie korzystania z nieruchomości przez nabywców.

Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku z 16 września 2019 r. (I C 210/19) wskazał, że roszczenia z tytułu rękojmi za wady ujawnione w sprzedanych lokalach i nieruchomościach wspólnych przysługują wyłącznie właścicielom poszczególnych lokali. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada legitymacji do dochodzenia takich roszczeń, chyba że właściciele dokonali na jej rzecz cesji przysługujących im uprawnień.

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 27 maja 2019 r. (V ACa 764/18) potwierdził zarazem, że sprzedaż rzeczy przez kupującego nie powoduje automatycznego przejścia na nabywcę uprawnień z tytułu rękojmi. Kupujący może jednak przelać na nabywcę uprawnienia do żądania obniżenia ceny, usunięcia wady lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad.

Podstawowe zasady odpowiedzialności sprzedającego za wady nieruchomości, w tym rękojmia za wady nieruchomości, katalog uprawnień kupującego oraz terminy ich dochodzenia stanowią fundament ochrony prawnej nabywcy. Jak pokazuje praktyka i orzecznictwo, stosowanie tych przepisów w konkretnych sytuacjach bywa jednak złożone i wymaga każdorazowej analizy stanu faktycznego oraz treści umowy.

W drugiej części artykułu omówimy m.in. szczególne zasady odpowiedzialności w transakcjach z udziałem przedsiębiorców (w tym przedsiębiorcy na prawach konsumenta), możliwości wyłączenia lub ograniczenia rękojmi za wady nieruchomości, a także relację rękojmi do gwarancji i praktyczne działania przed oraz po ujawnieniu wady.