W pierwszej części omówiliśmy podstawy odpowiedzialności sprzedającego za wady nieruchomości: czym jest rękojmia, jakie wady uzasadniają roszczenia kupującego, z jakich uprawnień może on skorzystać oraz jakie terminy trzeba zachować. Wskazaliśmy też kierunki orzecznictwa dotyczące wad istotnych, niezgodności metrażu, obniżenia ceny i wad ukrytych.

Druga część dotyczy praktycznych aspektów tego zagadnienia. Wyjaśniamy, jak zgłosić wadę sprzedającemu, jak sformułować żądanie z rękojmi i jakie dowody zabezpieczyć, zanim spór trafi do sądu. Wskazujemy również, kiedy potrzebna będzie opinia rzeczoznawcy lub biegłego, jakie znaczenie mają zapisy aktu notarialnego oraz czym w praktyce różni się zakup od przedsiębiorcy od zakupu od osoby prywatnej.

Osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą może przy zakupie nieruchomości występować w różnym charakterze. Może być konsumentem, przedsiębiorcą korzystającym z części ochrony konsumenckiej albo przedsiębiorcą zawierającym umowę o charakterze zawodowym.

Rozróżnienie to ma istotne znaczenie dla odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Wpływa między innymi na możliwość jej wyłączenia oraz obowiązki kupującego związane ze zbadaniem nieruchomości i zawiadomieniem sprzedającego o wadzie.

Do 31 grudnia 2020 r. status konsumenta przysługiwał wyłącznie osobie fizycznej, która zawierała z przedsiębiorcą umowę niezwiązaną bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową. Przedsiębiorca kupujący na cele prywatne był traktowany jak profesjonalista.

Zmieniła to nowelizacja obowiązująca od 1 stycznia 2021 r. Do Kodeksu cywilnego dodano art. 385⁵, art. 556⁴ i art. 556⁵, które rozszerzyły część ochrony konsumenckiej na osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą. Tak powstała kategoria przedsiębiorcy na prawach konsumenta, w praktyce nazywana quasi konsumentem.

Rozszerzona ochrona obejmuje dwa obszary:

1. kontrolę postanowień niedozwolonych, czyli art. 385¹ do 385³ k.c. stosowane na podstawie art. 385⁵ k.c.,

2. przepisy o rękojmi zawarte w art. 556 do 576 k.c., stosowane na podstawie art. 556⁴ § 1 k.c., z wyraźnym wyjątkiem art. 558 § 1 zdanie drugie.

Aby kupujący mógł korzystać z ochrony przewidzianej dla przedsiębiorcy na prawach konsumenta, muszą zostać spełnione trzy warunki: umowę musi zawierać osoba fizyczna, umowa musi być bezpośrednio związana z jej działalnością gospodarczą i jednocześnie nie może mieć dla niej charakteru zawodowego.

Charakter zawodowy ocenia się przede wszystkim przez pryzmat przedmiotu działalności udostępnionego na podstawie przepisów o CEIDG, czyli kodów PKD jednak sam wpis do rejestru niczego nie przesądza. Liczy się rzeczywisty związek konkretnej umowy z tym, czym przedsiębiorca faktycznie się zajmuje.

Jeżeli z treści umowy nie wynika czy ma ona charakter zawodowy, kupujący może najpóźniej w chwili jej zawarcia złożyć odpowiednie oświadczenie w tej sprawie. Przewiduje to art. 556⁴ § 2 k.c., z zastrzeżeniem, że druga strona nie może uzależnić zawarcia umowy od złożenia takiego oświadczenia.

1. Architekt kupujący mieszkanie na własne potrzeby mieszkaniowe. Zakup nie ma związku z usługami architektonicznymi. Jeżeli sprzedawcą jest przedsiębiorca, architekt jest konsumentem w rozumieniu art. 22¹ k.c. i korzysta z pełnego reżimu konsumenckiego, łącznie z zakazem wyłączenia rękojmi.

2. Pośrednik w obrocie nieruchomościami kupujący lokal na wynajem, gdy wynajem nieruchomości własnych figuruje w jego PKD. Transakcja ma charakter zawodowy i pozostaje w bezpośrednim związku z działalnością. Kupujący jest traktowany jak przedsiębiorca, a rozszerzona ochrona z art. 385⁵ i art. 556⁴ k.c. nie działa.

3. Lekarz kupujący dom letniskowy wyłącznie na własne cele rekreacyjne. Zakup nie wiąże się z działalnością leczniczą. Kupując od przedsiębiorcy, lekarz jest konsumentem i sprzedawca nie może wyłączyć wobec niego rękojmi.

Kupując od osoby prywatnej, konsumentem nie jest, bo status ten zakłada przedsiębiorcę po drugiej stronie, i wyłączenie rękojmi w akcie notarialnym będzie skuteczne.

W sporze o status kupującego obowiązuje reguła określona w art. 6 k.c. Kupujący, który powołuje się na ochronę konsumencką lub quasi konsumencką, wykazuje, że umowa nie miała dla niego charakteru zawodowego albo nie była bezpośrednio związana z działalnością gospodarczą. Sprzedający, który kwestionuje ten status, wykazuje związek zawodowy transakcji. Materiał dowodowy jest w obu przypadkach ten sam: dane z CEIDG, zakres PKD, deklarowany cel nabycia, sposób późniejszego wykorzystania nieruchomości, sposób rozliczenia zakupu w księgach.

Sam wpis do CEIDG, posiadanie numeru NIP czy prowadzenie ksiąg nie wystarcza, żeby wyłączyć ochronę. Skutki błędnej kwalifikacji ponosi zwykle sprzedawca. Jeżeli potraktuje relację jako B2B i wpisze do aktu notarialnego wyłączenie rękojmi, a sąd uzna kupującego za konsumenta, klauzula okaże się bezskuteczna i odpowiedzialność będzie oceniana według reżimu konsumenckiego.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej ocenia status konsumenta według kryterium funkcjonalnego, a nie formalnego. W wyroku z 8 czerwca 2023 r. w sprawie C-570/21 Trybunał przyjął, że konsumentem jest także osoba, która zawarła umowę w celu częściowo związanym z działalnością gospodarczą lub zawodową, jeżeli ten cel gospodarczy jest na tyle ograniczony, że nie jest dominujący w ogólnym kontekście umowy. Sąd krajowy ma przy tym uwzględnić okoliczności ilościowe i jakościowe, w tym sposób wykorzystania nabytego dobra. Wyrok zapadł na tle dyrektywy 93/13 i umowy kredytu, samo kryterium przydaje się jednak wszędzie tam, gdzie sąd bada, w jakim charakterze działał nabywca.

Na gruncie art. 556⁴ k.c. test jest inny, bo polski ustawodawca odwołał się do braku zawodowego charakteru umowy, a nie do proporcji celów. Wspólny pozostaje punkt wyjścia: sąd bada rzeczywisty cel czynności, a nie treść wpisu w rejestrze.

Art. 558 § 1 k.c. pozwala stronom rozszerzyć, ograniczyć albo wyłączyć odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Zakres tej swobody zależy jednak od statusu stron transakcji.

Między przedsiębiorcami wyłączenie rękojmi jest dopuszczalne w szerokim zakresie. Klauzula musi być jednak jednoznaczna. Ogólnikowe oświadczenia w rodzaju „kupujący zna stan techniczny nieruchomości” albo „kupujący zapoznał się ze stanem lokalu” sądy interpretują ostrożnie i zwykle traktują jako potwierdzenie oględzin, a nie jako zrzeczenie się uprawnień z rękojmi. Jeżeli strony chcą wyłączyć odpowiedzialność, powinny napisać to wprost.

Jeżeli kupującym jest konsument w rozumieniu art. 22¹ k.c., a po drugiej stronie stoi przedsiębiorca, ograniczenie lub wyłączenie rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych. Wynika to z art. 558 § 1 zdanie drugie k.c. W typowej transakcji sprzedaży mieszkania czy domu przez firmę takich przepisów szczególnych nie ma, więc klauzula wyłączająca rękojmię nie wywoła skutku.

W odniesieniu do przedsiębiorcy korzystającego z ochrony zbliżonej do konsumenckiej ustawodawca wprowadził szczególne rozwiązanie.

Art. 556⁴ § 1 k.c. nakazuje stosować do quasi konsumenta przepisy dotyczące konsumenta zawarte w dziale o rękojmi, ale wyraźnie wyłącza art. 558 § 1 zdanie drugie.

Odwrotnie wygląda kwestia aktów staranności. Art. 556⁵ § 1 k.c. wyłącza wobec quasi konsumenta stosowanie art. 563 k.c. i art. 567 § 2 k.c. Kupujący nie traci więc uprawnień przez to, że nie zbadał nieruchomości i nie zawiadomił sprzedawcy o wadzie niezwłocznie.

Rękojmia działa również wtedy, gdy obie strony są osobami prywatnymi. Kupujący nie jest tu jednak konsumentem, ponieważ art. 22¹ k.c. wymaga, aby drugą stroną czynności był przedsiębiorca. Konsekwencje są konkretne:

1. przepisy o klauzulach niedozwolonych z art. 385¹ do 385³ k.c. nie mają zastosowania,

2. wyłączenie rękojmi w akcie notarialnym jest w pełni skuteczne na podstawie art. 558 § 1 zdanie pierwsze k.c.,

3. nie działa roczne domniemanie z art. 556² k.c., bo zastrzeżono je dla konsumenta, więc to kupujący musi wykazać, że wada istniała w chwili wydania.

Na rynku wtórnym klauzula wyłączająca rękojmię jest w aktach notarialnych standardem. Kupujący, który jej nie wynegocjuje, zachowa roszczenie tylko wtedy, gdy sprzedawca zataił wadę podstępnie (art. 558 § 2 k.c.).

Rękojmia wynika z ustawy i przysługuje zawsze. Gwarancja istnieje tylko wtedy, gdy ktoś jej udzielił, najczęściej deweloper albo generalny wykonawca, i obowiązuje w zakresie opisanym w dokumencie gwarancyjnym. Brak gwarancji nie pozbawia kupującego uprawnień z rękojmi.

Oba reżimy mogą działać równolegle. Art. 579 § 1 k.c. pozwala kupującemu wykonywać uprawnienia z rękojmi niezależnie od uprawnień z gwarancji, a art. 579 § 2 k.c. przesądza, że skorzystanie z gwarancji nie wpływa na odpowiedzialność sprzedawcy. Postanowienie dokumentu gwarancyjnego, które miałoby wyłączyć rękojmię albo przyznać gwarancji pierwszeństwo, nie wiąże kupującego, bo gwarant nie może umową ograniczyć uprawnień przyznanych ustawą.

Naprawa gwarancyjna nie powoduje utraty terminów z rękojmi. Zgodnie z art. 579 § 3 k.c. bieg terminu do wykonania uprawnień z rękojmi ulega zawieszeniu z dniem zawiadomienia sprzedawcy o wadzie i biegnie dalej od dnia odmowy wykonania obowiązków gwarancyjnych albo bezskutecznego upływu czasu na ich wykonanie.

Przy zakupie na rynku wtórnym uprawnienia z gwarancji dewelopera przechodzą na kolejnego nabywcę, jeżeli tak stanowi dokument gwarancyjny albo strony przeniosły je odrębną umową. Warto sprawdzić to przed transakcją, bo gwarancja bywa jedynym realnym zabezpieczeniem przy wadach konstrukcyjnych budynku.

Przygotowanie do zakupu przesądza o tym, czy późniejsze dochodzenie roszczeń w ogóle będzie możliwe. Nieruchomość trzeba sprawdzić w dwóch obszarach, prawnym i technicznym.

Prawne due diligence obejmuje analizę księgi wieczystej i dokumentów źródłowych, weryfikację tytułu prawnego sprzedającego, sprawdzenie obciążeń takich jak hipoteki, służebności i roszczenia ujawnione w dziale III, analizę planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy oraz przegląd dokumentacji budowlanej i administracyjnej, w tym pozwoleń i toczących się postępowań. Nieujawnione obciążenie to wada prawna, a w skrajnym przypadku zagrożenie dla samego tytułu własności.

Ocena stanu technicznego wymaga niezależnego przeglądu wykonanego przez inspektora budowlanego albo rzeczoznawcę. Przegląd obejmuje konstrukcję, instalacje i typowe zagrożenia, czyli zawilgocenie, zagrzybienie, wady fundamentów, nieszczelność dachu. Protokół z takiego przeglądu bywa później najmocniejszym dowodem, ponieważ pozwala odnieść stan nieruchomości do daty sprzed zakupu.

Oba badania powinny zostać przeprowadzone przed podpisaniem umowy przedwstępnej, najpóźniej przed umową przyrzeczoną. Ich wyniki trzeba przenieść do treści umowy, zwłaszcza do oświadczeń i zapewnień sprzedającego. Zapewnienia ustne mogą stanowić podstawę odpowiedzialności na gruncie art. 556¹ § 1 pkt 2 k.c., tyle że w procesie trudno je udowodnić. Zapewnienie zapisane w akcie notarialnym albo w załączniku stanowiącym jego integralną część nie wymaga już dowodzenia.

Przy zakupie przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą do umowy warto wpisać charakter transakcji, zawodowy albo niezawodowy, z odwołaniem do przedmiotu działalności ujawnionego w CEIDG. Podstawą jest art. 556⁴ § 2 k.c.

Po wykryciu wady stan nieruchomości trzeba utrwalić: dokumentacja fotograficzna i filmowa, z datami. Przy wadach rozwijających się w czasie, takich jak pękanie ścian czy postępujące zawilgocenie, dokumentację prowadzi się na bieżąco, w kolejnych odstępach.

Zawiadomienie sprzedawcy powinno mieć formę pisemną i zostać wysłane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo w inny sposób pozwalający wykazać nadanie i doręczenie. W treści opisujemy wadę, datę i sposób jej ujawnienia oraz formułujemy jedno konkretne żądanie: usunięcie wady, obniżenie ceny, odstąpienie od umowy albo naprawienie szkody.

Termin zawiadomienia ma znaczenie tylko w obrocie profesjonalnym. Przy sprzedaży między przedsiębiorcami kupujący traci uprawnienia z rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy i nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie (art. 563 § 1 k.c.). Konsumenta ten rygor nie dotyczy, a quasi konsumenta wyłączono spod niego na podstawie art. 556⁵ § 1 k.c. Wczesne zawiadomienie pozostaje jednak w interesie kupującego, bo ustala datę ujawnienia wady.

Opinia rzeczoznawcy budowlanego, majątkowego albo branżowegozwykle przesądza sprawę. Powinna odpowiadać na trzy pytania: czy wada istnieje, jaka jest jej przyczyna i kiedy powstała. Przy nieruchomościach, gdzie domniemanie z art. 556² k.c. działa tylko przez rok od wydania i tylko na rzecz konsumenta, wykazanie momentu powstania wady spoczywa najczęściej na kupującym.

Osobno zbieramy korespondencję ze sprzedawcą, kosztorysy i faktury za usunięcie wady oraz dokumenty potwierdzające wyłączenie nieruchomości z użytkowania, jeżeli do niego doszło.

Terminy przy nieruchomościach układają się następująco:

1. sprzedawca odpowiada, jeżeli wada zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości (art. 568 § 1 k.c.), a upływ tego terminu wyłącza uprawnienia, chyba że wada została podstępnie zatajona (art. 568 § 6 k.c.),

2. roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku od dnia jej stwierdzenia (art. 568 § 2 k.c.), przy czym jeżeli kupującym jest konsument, bieg przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem pięciu lat od wydania nieruchomości,

3. w tych samych terminach kupujący składa oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy (art. 568 § 3 k.c.). Są to uprawnienia prawokształtujące, więc nie przedawniają się, lecz wygasają, co w praktyce oznacza brak możliwości ich przywrócenia.

Roszczenie o wymianę rzeczy przy nieruchomości nie wchodzi w grę, bo nieruchomość jest oznaczona co do tożsamości. Realne pozostają usunięcie wady, obniżenie ceny, odstąpienie od umowy i odszkodowanie.

Bieg przedawnienia przerywa wniesienie pozwu, czyli czynność przed sądem przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia roszczenia (art. 123 § 1 pkt 1 k.c.). Od 30 czerwca 2022 r. mediacja i zawezwanie do próby ugodowej biegu przedawnienia już nie przerywają, powodują wyłącznie jego zawieszenie na czas trwania postępowania (art. 121 pkt 5 i 6 k.c.). Sama korespondencja ze sprzedawcą i negocjacje nie wywołują żadnego z tych skutków. Odrębnie działa art. 568 § 4 i 5 k.c., zgodnie z którym dochodzenie przed sądem jednego z uprawnień z rękojmi zawiesza termin do wykonania pozostałych, a analogiczny skutek wywołuje postępowanie mediacyjne.

Sprzedający powinien ujawnić kupującemu wszystkie znane mu wady przed zawarciem umowy, najlepiej w pisemnym oświadczeniu o stanie technicznym i prawnym stanowiącym załącznik do aktu. Podstawą zwolnienia z odpowiedzialności jest art. 557 § 1 k.c., zgodnie z którym sprzedawca nie odpowiada, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Wiedza kupującego nie jest jedyną okolicznością wyłączającą odpowiedzialność, działają jeszcze umowne wyłączenie z art. 558 § 1 k.c., utrata uprawnień przez przedsiębiorcę na podstawie art. 563 § 1 k.c. oraz upływ terminów z art. 568 k.c.

Zapewnień, których nie da się zweryfikować, lepiej nie składać. Oświadczenie o suchych ścianach albo sprawnej instalacji może zostać uznane za zapewnienie w rozumieniu art. 556¹ § 1 pkt 2 k.c. Dotyczy to również treści ogłoszeń i materiałów marketingowych, które sąd potrafi potraktować jako element treści umowy.

Status kupującego trzeba ustalić przed przygotowaniem projektu umowy i dopasować do niego zapisy. Konsument z art. 22¹ k.c., osoba fizyczna prowadząca działalność korzystająca z ochrony na podstawie art. 556⁴ k.c. i przedsiębiorca profesjonalny to trzy różne reżimy. Automatyczne założenie, że transakcja z osobą wpisaną do CEIDG jest transakcją B2B, kończy się może bezskutecznością klauzuli wyłączającej rękojmię.

Żadne wyłączenie nie zadziała, jeżeli sprzedawca zataił wadę podstępnie. Przesądza o tym art. 558 § 2 k.c., a art. 568 § 6 k.c. dodaje, że w takim wypadku nie chroni sprzedawcy nawet upływ pięcioletniego terminu.

Nie. Do sprzedaży nieruchomości stosuje się wyłącznie przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi, czyli art. 556 do 576 k.c. Przepisy ustawy o prawach konsumenta o braku zgodności towaru z umową, obowiązujące od 1 stycznia 2023 r., nieruchomości nie obejmują. Warto wiedzieć, dlaczego tak jest i co z tego wynika, bo różnice między reżimami są dla kupującego odczuwalne.

Ustawa o prawach konsumenta reguluje odpowiedzialność przedsiębiorcy za brak zgodności towaru z umową. Towarem jest rzecz ruchoma, w tym rzecz ruchoma z elementami cyfrowymi, a także woda, gaz i energia elektryczna oferowane w określonej objętości lub ilości. Nieruchomość rzeczą ruchomą nie jest, więc do definicji towaru się nie mieści.

Tak samo skonstruowana jest dyrektywa 2019/771, którą polska ustawa wdraża. Harmonizuje ona umowy sprzedaży towarów rozumianych jako rzeczy ruchome i nie obejmuje obrotu nieruchomościami. Prawodawca unijny konsekwentnie wyłącza nieruchomości z regulacji konsumenckich, co widać wprost w art. 3 ust. 3 lit. e) i f) dyrektywy 2011/83/UE o prawach konsumentów, gdzie z zakresu zastosowania wyłączono umowy dotyczące ustanawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub praw do nieruchomości oraz umowy o budowę nowych budynków. To wybór ustawodawcy, nie luka.

Różnice sprowadzają się do trzech kwestii.

1. Domniemanie istnienia wady. Ustawa o prawach konsumenta domniemywa, że brak zgodności ujawniony przed upływem dwóch lat od dostarczenia towaru istniał już w chwili dostarczenia, a obalenie tego domniemania obciąża przedsiębiorcę (art. 43c ust. 2 u.p.k.). Kodeks cywilny przyznaje domniemanie tylko konsumentowi i tylko przez rok od wydania rzeczy (art. 556² k.c.), przy czym na podstawie art. 556⁴ § 1 k.c. korzysta z niego również quasi konsument. Po upływie roku od wydania nieruchomości to kupujący wykazuje, że wada lub jej przyczyna istniały w chwili wydania, co w praktyce oznacza dowód z opinii biegłego.

2. Kolejność uprawnień. W reżimie konsumenckim konsument żąda najpierw naprawy albo wymiany towaru (art. 43d u.p.k.). Obniżenia ceny albo odstąpienia może żądać dopiero w sytuacjach wskazanych w art. 43e ust. 1 u.p.k., między innymi gdy przedsiębiorca odmówił doprowadzenia towaru do zgodności z umową, gdy tego nie zrobił, gdy brak zgodności występuje nadal mimo naprawy albo gdy jest na tyle istotny, że uzasadnia pominięcie tego etapu. Kodeks cywilny takiej kolejności nie narzuca. Kupujący nieruchomość może od razu złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności usunie wadę (art. 560 § 1 k.c.). Uprawnienie sprzedawcy odpada, jeżeli doszło już do naprawy albo sprzedawca wcześniej nie usunął wady. Odstąpienie jest wyłączone przy wadzie nieistotnej (art. 560 § 4 k.c.).

3. Czas trwania odpowiedzialności. Przedsiębiorca odpowiada za brak zgodności towaru z umową ujawniony w ciągu dwóch lat od jego dostarczenia (art. 43c ust. 1 u.p.k.). Przy nieruchomości sprzedawca odpowiada za wadę stwierdzoną przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu (art. 568 § 1 k.c.).

Brak reżimu z ustawy o prawach konsumenta nie oznacza, że konsument kupujący nieruchomość jest chroniony słabiej. Kodeks cywilny daje mu:

1. zakaz wyłączenia rękojmi, dopuszczalnego tylko w przypadkach z przepisów szczególnych (art. 558 § 1 zdanie drugie k.c.). Zakaz działa wtedy, gdy sprzedawcą jest przedsiębiorca, bo tylko wówczas kupujący jest konsumentem w rozumieniu art. 22¹ k.c.,

2. zwolnienie z aktów staranności. Konsument nie traci uprawnień przez brak niezwłocznego zbadania nieruchomości i zawiadomienia o wadzie, ponieważ art. 563 § 1 k.c. dotyczy sprzedaży między przedsiębiorcami. Quasi konsumenta wyłączono spod tego przepisu wprost na podstawie art. 556⁵ § 1 k.c.,

3. roczne domniemanie istnienia wady z art. 556² k.c., które odwraca ciężar dowodu i przenosi go na sprzedawcę,

4. ochronę przed klauzulami abuzywnymi z art. 385¹ k.c. W obrocie nieruchomościami dotyczy to zwłaszcza postanowień skracających termin odpowiedzialności sprzedawcy, wyłączających odpowiedzialność za zapewnienia złożone poza treścią umowy oraz przerzucających na kupującego nieproporcjonalny ciężar dowodowy,

5. bezskuteczność wyłączenia odpowiedzialności przy podstępnym zatajeniu wady (art. 558 § 2 k.c.), niezależnie od statusu stron.

Odpowiedzialność sprzedającego za wady nieruchomości opiera się na przesłankach obiektywnych. Nie trzeba wykazywać winy sprzedawcy ani jego wiedzy o wadzie, wystarczy wykazać samą wadę i to, że istniała ona lub jej przyczyna w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.

Ocena sytuacji prawnej stron zaczyna się zawsze od tych samych trzech ustaleń: kim jest kupujący, kim jest sprzedający i jaki charakter ma transakcja. Od 1 stycznia 2021 r. dochodzi do tego kategoria pośrednia, czyli osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, która kupuje nieruchomość poza zakresem swojej działalności zawodowej. Korzysta ona z ochrony zbliżonej do konsumenckiej na podstawie art. 556⁴ k.c., z tą różnicą, że wyłączenie rękojmi wobec niej pozostaje dopuszczalne.

Konsultacja z pełnomocnikiem przed zawarciem umowy kosztuje ułamek tego, co późniejszy proces o obniżenie ceny z opinią biegłego. Prawne due diligence przeprowadzone przed podpisaniem aktu pozostaje najskuteczniejszym sposobem ograniczenia ryzyka wad prawnych, a przegląd techniczny buduje materiał dowodowy na wypadek sporu o wady fizyczne.