Due diligence nieruchomości polega na kompleksowej analizie jej stanu prawnego i faktycznego. Celem tego procesu jest identyfikacja ryzyk, które mogą mieć wpływ na możliwość korzystania z nieruchomości, jej wartość oraz bezpieczeństwo planowanej transakcji.

Analiza prawna nieruchomości przed zakupem pozwala ustalić, czy nabycie nieruchomości zapewni kupującemu skuteczne i bezpieczne przeniesienie prawa własności do nieruchomości, oraz czy stan prawny i faktyczny nie ogranicza możliwości jej wykorzystania zgodnie z planami inwestycyjnymi.

Rezygnacja z due diligence nieruchomości oznacza w praktyce akceptację ryzyk, których kupujący często nie jest nawet świadomy. Ryzyka te mogą dotyczyć zarówno samego tytułu prawnego do nieruchomości, jak i możliwości jej wykorzystania zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, a także dodatkowych obowiązków lub kosztów związanych z nieruchomością. W konsekwencji brak due diligence może skutkować nie tylko sporami prawnymi, lecz również istotnym obniżeniem wartości inwestycji lub brakiem możliwości jej realizacji.

Najczęściej występujące ryzyka związane z brakiem due diligence nieruchomości można podzielić na kilka zasadniczych kategorii.

Brak szczegółowej analizy dokumentów stanowiących podstawę nabycia nieruchomości przez zbywcę – takich jak umowy sprzedaży lub darowizny, postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, akty poświadczenia dziedziczenia czy decyzje administracyjne – może skutkować nabyciem nieruchomości od podmiotu nieuprawnionego do jej zbycia.

Konsekwencją takiej sytuacji może być nieważność umowy sprzedaży, utrata tytułu prawnego przez nabywcę lub konieczność prowadzenia długotrwałych i kosztownych sporów sądowych.

Brak dokładnej analizy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na terenie nieruchomości oraz weryfikacji zgodności planowanej inwestycji z jego ustaleniami może skutkować istotnymi ograniczeniami w zakresie zabudowy nieruchomości, a nawet całkowicie uniemożliwić realizację inwestycji zgodnej z koncepcją nabywcy. Dodatkowo ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości mogą wynikać z przepisów ustawowych, w szczególności dotyczących obszarów kolejowych, terenów zagrożonych powodzią, ochrony zabytków lub ochrony środowiska.

W praktyce często wiąże się to z koniecznością uzyskania dodatkowych decyzji administracyjnych jeszcze przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, a co za tym idzie – z poniesieniem przez nabywcę nieplanowanych wydatków.

Istotnym elementem due diligence nieruchomości jest weryfikacja decyzji administracyjnych wydanych w odniesieniu do nieruchomości, w tym w szczególności:
– pozwoleń na budowę lub rozbiórkę,
– decyzji środowiskowych,
– decyzji nakładających obowiązek przeprowadzenia remediacji,
– decyzji konserwatorskich,
– decyzji dotyczących zanieczyszczeń,
– decyzji o wywłaszczeniu,
– decyzji wodnoprawnych,
– zezwoleń na wycinkę drzew.

Decyzje te mogą nakładać na właściciela nieruchomości daleko idące ograniczenia lub obowiązki, a w niektórych przypadkach uniemożliwiać uzyskanie kolejnych decyzji niezbędnych do realizacji planowanej inwestycji.

W ramach due diligence ocenia się również, które decyzje mogą zostać przeniesione na nabywcę (np. pozwolenie na budowę), a które nie podlegają przeniesieniu (np. decyzje konserwatorskie), co może wiązać się z koniecznością pozyskania przez nabywcę nowych decyzji administracyjnych.

Szczególnie istotne jest także zbadanie decyzji potwierdzających legalność wybudowania obiektów budowlanych na nieruchomości. Brak tej weryfikacji może skutkować nabyciem nieruchomości zabudowanej obiektami wzniesionymi z naruszeniem przepisów prawa budowlanego, co w konsekwencji może skutkować nałożeniem obowiązku przeprowadzenia robót legalizacyjnych, a nawet wydaniem nakazu rozbiórki.

W ramach due diligence istotne znaczenie ma analiza umów najmu oraz innych umów, na podstawie których osoby trzecie korzystają z nieruchomości. Brak weryfikacji tych stosunków prawnych może skutkować wstąpieniem nabywcy w długoterminowe i niekorzystne stosunki obligacyjne, których wypowiedzenie okaże się niemożliwe lub będzie wiązało się ze znacznymi kosztami.

Zaniechanie analizy opłat związanych z nieruchomością i obciążeń publicznoprawnych może prowadzić do poniesienia przez nabywcę nieprzewidzianych kosztów. Ryzyko to obejmuje w szczególności nabycie prawa użytkowania wieczystego i obowiązek uiszczania opłat rocznych z tego tytułu.

Ponadto brak analizy stanu prawnego gruntu może skutkować powstaniem po stronie nabywcy obowiązku uiszczania opłat takich jak renta planistyczna czy opłata adiacencka, o których istnieniu nie miał on wcześniej wiedzy.

W przypadku planowania podziału nabywanej nieruchomości brak uprzedniej analizy dopuszczalności i zasad podziału może prowadzić do poważnych komplikacji prawnych. Podział nieruchomości może okazać się niemożliwy m.in. z uwagi na:
– niezgodność wielkości projektowanych działek z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
– sprzeczność przebiegu linii podziału z liniami rozgraniczającymi tereny o różnym przeznaczeniu,
– brak dostępu nowo wydzielonych działek do drogi publicznej,
– brak zgody wszystkich współwłaścicieli lub użytkowników wieczystych.

W praktyce często podnoszony jest argument, zgodnie z którym ryzyka związane z nieruchomością mogą zostać przeniesione na sprzedającego poprzez odpowiednie postanowienia zawarte w umowie sprzedaży nieruchomości. Niewątpliwie mechanizmy takie jak oświadczenia i zapewnienia sprzedającego czy kary umowne za ich nieprawdziwość odgrywają istotną rolę w zabezpieczeniu interesów kupującego. Nie mogą one jednak stanowić substytutu rzetelnie przeprowadzonego due diligence nieruchomości.

Dochodzenie roszczeń z tytułu naruszenia oświadczeń i zapewnień jest zazwyczaj procesem czasochłonnym, kosztownym i niepewnym co do rezultatu. Due diligence umożliwia natomiast identyfikację potencjalnych problemów już na etapie przedtransakcyjnym. Pozwala to nabywcy nieruchomości na świadome podjęcie decyzji inwestycyjnej, renegocjację warunków umowy sprzedaży lub rezygnację z jej zawarcia.

Bezpieczna transakcja rozpoczyna się na długo przed podpisaniem umowy sprzedaży. Rzetelnie przeprowadzone due diligence nieruchomości pozwala nie tylko na ograniczenie ryzyk prawnych, lecz także na realne wzmocnienie pozycji negocjacyjnej kupującego.

Zaniechanie tego etapu bardzo często skutkuje negatywnymi konsekwencjami ujawniającymi się dopiero po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości, gdy możliwości ich skutecznego wyeliminowania są już istotnie ograniczone.