Dzięki temu nabywcy zyskują realną porównywalność ofert oraz prawo do najkorzystniejszej ceny, jeśli kwota widoczna w ogłoszeniu różni się od tej proponowanej w projekcie umowy deweloperskiej.

Po kilku miesiącach obowiązywania nowych przepisów można już przedstawić pierwsze opinie odnośnie funkcjonowania tej nowelizacji.

W niniejszym artykule podsumowujemy bilans zmian – zarówno korzyści, jak i wyzwania, jakie przyniosła jawność cen mieszkań i związane z nią obowiązki dewelopera w 2025 roku.

Przede wszystkim nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej z maja 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 758) wprowadziła kluczowy obowiązek, który zwiększa jawność cen mieszkań. Każdy deweloper, od chwili rozpoczęcia sprzedaży, jest zobowiązany do publikowania ceny ofertowej każdego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zarówno w przeliczeniu na cenę m², jak i cenę całkowitą. Dodatkowo należy ujawnić ceny pomieszczeń przynależnych, miejsc postojowych czy praw związanych z lokalem – jeśli nie są one ujęte w cenie całkowitej – oraz wszelkie inne należne świadczenia. Każda zmiana ceny musi być odnotowana tego samego dnia z podaniem daty, przy zachowaniu pełnej historii od momentu rozpoczęcia sprzedaży. Takie rozwiązanie jest korzystne z punktu widzenia praw nabywcy, porządkuje bowiem dane w skali całego rynku nieruchomości, ułatwiając porównywanie ofert i monitorowanie dynamiki cen.

Punktem centralnym nowych obowiązków, wprowadzonych przez nowelizację ustawy deweloperskiej z maja 2025, jest strona internetowa inwestycji, na której deweloper publikuje wszystkie wymagane dane dotyczące cen lokali. W praktyce stanowi ona jeden, wiążący rejestr cen mieszkań dla całej sprzedaży, będący podstawą jawności ofert na rynku nieruchomości. Co istotne, ustawodawca wymaga, aby każda reklama lub ogłoszenie odsyłało bezpośrednio do tej strony. Dzięki temu klient może jednym kliknięciem zweryfikować aktualną cenę mieszkania i mieć pewność, że informacje są zgodne z obowiązującymi przepisami.

Nowe przepisy, wynikające z nowelizacji ustawy deweloperskiej z maja 2025, wprowadzają zasadę, że każda decyzja cenowa dotycząca lokalu mieszkalnego powinna być widoczna dla odbiorcy tego samego dnia, w którym została podjęta. Co istotne, wcześniejsze ceny nie mogą zostać usunięte – należy je zachować i pokazać odbiorcy jako historię zmian od rozpoczęcia sprzedaży. Takie rozwiązanie kończy erę tzw. „pseudo promocji” i wymusza prowadzenie przejrzystej ewidencji, wskazującej, kto, kiedy i dlaczego zmienił cenę. Dzięki temu jawność cen mieszkań szansę realnie zaistnieć – kupujący widzi nie tylko aktualną kwotę, ale również dynamikę oferty w czasie. Jeżeli pojawi się rozbieżność między ceną widoczną na stronie inwestycji a kwotą proponowaną w umowie, nabywca ma prawo żądać zawarcia umowy po najkorzystniejszej dla siebie cenie. Choć to ważne wzmocnienie praw nabywcy i kolejny krok w kierunku większej transparentności na rynku nieruchomości, może prowadzić do sporów.

Niezwykle istotnym obowiązkiem dewelopera, jest codzienne raportowanie cen mieszkań do ministra właściwego do spraw informatyzacji. Raz na dobę należy przekazać zestaw danych cenowych odpowiadających temu, co deweloper publikuje na stronie internetowej inwestycji deweloperskiej, wraz z pełną informacją o wprowadzonych zmianach. Dane te trafiają następnie na portal dane.gov.pl jako dane o „wysokiej wartości”, stanowiąc ważny element budowania jawności cen mieszkań i transparentności w branży. Ministerstwo Cyfryzacji przygotowało wzorcowy zakres pól i formatów danych, który pozwala ujednolicić raportowanie i ograniczyć ryzyko błędów integracyjnych. Mimo takiego ułatwienia, dla wielu deweloperów wdrożenie sprawnych rozwiązań technicznych okazało się dużym problemem.

Ustawodawca przewidział okres przejściowy dla inwestycji deweloperskich, w których sprzedaż rozpoczęła się przed wejściem w życie nowych przepisów. W ramach tych przedsięwzięć deweloperzy otrzymali dwa dodatkowe miesiące na dostosowanie działalności do wymogów znowelizowanej ustawy deweloperskiej z maja 2025. Obowiązek stosowania nowych regulacji dla tych inwestycji deweloperskich obowiązuje od 11 września 2025 r. i dotyczy jedynie lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych, które nie zostały sprzedane przed tą datą.

Najczęstszym źródłem sporów z nabywcami pozostaje różnica pomiędzy ceną lokalu z publikacji a ceną wskazaną w projekcie umowy deweloperskiej. W takiej sytuacji nabywca ma prawo wybrać cenę korzystniejszą dla siebie, zgodnie z zasadami wynikającymi z ustawy deweloperskiej z maja 2025. Proponowanym rozwiązaniem jest takie skonfigurowanie systemu z umowami, aby przy generowaniu dokumentu system pobierał cenę z opublikowanej karty lokalu i wprowadzał ją do umowy z datą i godziną. Jeśli pracownik działu sprzedaży chce dokonać zmiany ceny, powinien najpierw zaktualizować publikację. Taka procedura pozwala na zachowanie spójności między danymi z umowy oraz cennika, a tym samym stanowi podstawę uniknięcia sporów z nabywcą.

Przede wszystkim nowelizacja ustawy deweloperskiej z maja 2025 umożliwia nabywcy poznanie pełnego kosztu zakupu lokalu – nie tylko ceny brutto mieszkania, ale także wszystkich płatnych dodatków i innych obciążenń. Dzięki temu klient zyskuje realną wiedzę o całkowitym koszcie mieszkania lub domu jednorodzinnego. Z kolei historia zmian cen pozwala ocenić, czy mamy do czynienia z rzeczywistą obniżką, czy jedynie z ruchem „tam i z powrotem”. A co najważniejsze, publiczna publikacja i raportowanie do państwa znacząco ograniczają asymetrię informacji na rynku nieruchomości – kupujący nie musi już polegać wyłącznie na narracji sprzedawcy, lecz może samodzielnie zweryfikować dane u źródła.

Pomimo licznych korzyści dla kupującego, nowelizacja ustawy deweloperskiej z maja 2025 okazała się dużym wyzwaniem – zwłaszcza pod kątem organizacyjnym i technicznym. W praktyce pojawiło się także wiele pytań natury prawnej dotyczących sposobu wdrożenia nowych obowiązków. Branża deweloperska i komentatorzy wskazują, że wciąż nie jest w pełni jasne, jak połączyć dotychczasową praktykę wycofywania sprzedanych lokali z listy z jednoczesnym obowiązkiem jawnej historii cen od dnia rozpoczęcia sprzedaży. Pytania dotyczą m.in. tego, co dokładnie pozostaje publiczne po sprzedaży i jak opisywać lokale zarezerwowane. Także przepis o prawie żądania zawarcia umowy po „cenie dla nabywcy najkorzystniejszej” w razie rozbieżności między publikacją a ofertą rodzi praktyczne pytania, o to do czego ta cena się odnosi, czy obejmuje pakiety z dodatkami (miejsce/postój/komórka) oraz czasowo oznaczone akcje promocyjne. Dalej wskazuje się na nieproporcjonalny ciężar organizacyjny dla mniejszych deweloperów, którzy nawet w przypadku sprzedaży jednego domu wielorodzinnego mają takie same obowiązki związane z jawnością cen jak najwięksi gracze na rynku.

Jawność cen mieszkań to z pewnością krok w kierunku większej przejrzystości rynku i równowagi między deweloperem a kupującym. Nowe obowiązki dewelopera, raportowanie cen mieszkań i prowadzenie historii ofert wymagają jednak odpowiednich procedur i stanowią realny koszt. To natomiast prowadzi do nieproporcjonalnego obciążenia mniejszych deweloperów. W praktyce pozbawia ich to przewagi konkurencyjnej wobec większych graczy, którzy mają znacznie większe możliwości optymalizacji cen i marż. Co więcej, nowe obowiązki w zakresie raportowania, aktualizacji danych i prowadzenia historii ofert to oczywisty dodatkowy koszt. W rezultacie, jawność cen może prowadzić do standaryzacji oferty i ograniczenia różnorodności rynku mieszkaniowego. Deweloperzy natomiast będą skłonni przerzucać dodatkowe koszty i ryzyka na nabywców.