Na początek warto zwrócić uwagę, że postępowanie sądowe w większości przypadków powinno być traktowane jako ostateczność przy rozwiązywaniu konfliktów sąsiedzkich. W obecnych realiach sądy najczęściej nie są w stanie szybko i sprawnie rozstrzygać tego typu sporów.

Czas oczekiwania na prawomocne rozpoznanie sprawy może wynosić nawet kilka lat. Tymczasem nasza praktyka pokazuje, że spory sąsiedzkie wymagają szybkich i konkretnych rozwiązań, ponieważ długotrwały konflikt często prowadzi do dalszej eskalacji napięć pomiędzy stronami.

Dodatkowo postępowanie cywilne (właśnie taki rodzaj postępowania dotyczy z reguły sporów sąsiedzkich) wiąże się z istotnymi kosztami. Obejmują one m.in. opłatę sądową, wynagrodzenie pełnomocników procesowych czy zaliczki na poczet opinii biegłych sądowych. Co prawda po zakończeniu sprawy, poniesiony koszty lub ich część powinny zostać zwrócone przez stronę przegrywającą, jednak należy pamiętać, że całe postępowanie może trwać nawet kilka lat.

Pierwszym krokiem w celu rozwiązania konfliktów sąsiedzkich powinna być próba polubownego zawarcia porozumienia. Rozmowy prowadzone pomiędzy profesjonalnymi pełnomocnikami stron często pozwalają uniknąć eskalacji sporu i doprowadzić do jego rozwiązania. Rozmowy pełnomocników są znacznie mniej emocjonalne niż bezpośrednie rozmowy samych skonfliktowanych sąsiadów, co zwiększa szanse na wypracowanie kompromisu.

Jeżeli strony dojdą do porozumienia, warto je sformalizować w formie odpowiedniego dokumentu, który jasno określi zasady dalszego funkcjonowania sąsiedztwa i ograniczy ryzyko kolejnych sporów.

Porozumienie sąsiedzkie może dotyczyć takich kwestii jak:
– dojazd, przejazd oraz parkowanie na nieruchomości,
– korzystanie z drogi wewnętrznej, bramy lub mediów,
– dostęp do urządzeń (np. do przyłączy),
– ustalenie godzin prowadzenia prac budowlanych,
– zasady realizacji inwestycji budowlanej,
– sposób zgłaszania ewentualnych szkód i innych zastrzeżeń.

Zawarcie porozumienia sąsiedzkiego jest korzystne dla obu stron, ponieważ jasno porządkuje zasady sąsiedztwa na przyszłość i zmniejsza ryzyko powstawania kolejnych konfliktów.

Często zdarza się jednak tak, że próby polubownego rozwiązania sporu nie przynoszą oczekiwanych rezultatów. W takich sytuacjach konieczne może być skierowanie roszczeń na drogę sądową.

Do przyczyn konfliktów sąsiedzkich można zaliczyć immisje, czyli działania właściciela nieruchomości na własnym gruncie, którego skutki odczuwalne są na gruncie sąsiednim.

Do najczęściej występujących przykładów immisji należą w szczególności nadmierny hałas, np. związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, a także uciążliwe zapachy, często mające związek z działalnością rolniczą.

Właściciel nieruchomości, na którą oddziałują immisje, powinien oprzeć swoje roszczenia na art. 222 § 2 k.c. w związku z art. 144 k.c. Ten ostatni przepis nie ustanawia samodzielnego roszczenia, lecz precyzuje warunki, których spełnienie uruchamia ochronę własności przewidzianą w regulacjach ogólnych.

Roszczenie może zostać skierowane nie tylko przeciwko właścicielowi nieruchomości, z której pochodzą zakłócenia. W praktyce zdarzają się również sytuacje, w których roszczenia kierowane są przeciwko podmiotom niebędącym właścicielami nieruchomości, jeżeli to ich działania powodują immisje.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, w przypadku współwłasności z roszczeniem dotyczącym immisji może wystąpić każdy ze współwłaścicieli. Działanie to służy bowiem zachowaniu wspólnego prawa i jest skierowane przeciwko osobie trzeciej.

Inaczej wygląda sytuacja w relacjach wewnętrznych pomiędzy współwłaścicielami. W takim przypadku współwłaścicielom przysługuje jedynie ochrona wspólnych interesów, co wyłącza możliwość wytoczenia powództwa z tytułu immisji na czas trwania współwłasności.

W pozwie konieczne jest precyzyjne sformułowanie żądań. Mogą one obejmować w szczególności nakazanie drugiej stronie podjęcia dokładnie określonych działań zmierzających do przywrócenia stanu zgodnego z prawem albo zakazanie pozwanemu dalszego naruszania własności powoda (np. poprzez zaprzestanie nadmiernego hałasowania). Możliwe jest również łączenie obu tych żądań.

To na osobie wnoszącej pozew spoczywa ciężar wykazania, że naruszenia mają charakter trwały oraz że istnieje realne prawdopodobieństwo ich występowania w przyszłości. Z tego względu przed wszczęciem postępowania warto przygotować odpowiednie dowody, na przykład poprzez zlecenie sporządzenia prywatnej opinii biegłego.

Efektem wygranego procesu jest uzyskanie wyroku, w którym najczęściej zawarty jest sądowy „zakaz” niedozwolonego działania. Taki wyrok podlega egzekucji komorniczej, która może polegać m.in. na przymuszaniu dłużnika do określonego zachowania za pomocą grzywien.

Innym częstym przykładem konfliktu sąsiedzkiego, który w praktyce kończy się na drodze sądowej, jest spór o własność nieruchomości lub jej części. Dotyczy to w szczególności sytuacji, w których jedna ze stron twierdzi, że sąsiad bezprawnie korzysta z fragmentu jej gruntu lub faktycznie nim włada bez tytułu prawnego.

Podstawowym sposobem dochodzenia ochrony własności w takiej sytuacji jest wystąpienie z tzw. powództwem windykacyjnym. Roszczenie windykacyjne polega na tym, że właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby została mu ona wydana.

W toku procesu sąd ocenia, czy osoba wnosząca pozew rzeczywiście jest właścicielem rzeczy i czy pozwany zabrał tę rzecz. Dowodami potwierdzającymi prawo własności mogą być m.in. odpisy aktów notarialnych, orzeczenia sądowe czy wypisy z księgi wieczystej. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece przyjmuje się domniemanie, że osoba wpisana do księgi wieczystej jest rzeczywiście jej właścicielem, co w niektórych przypadkach ułatwia postępowanie dowodowe.

Jeżeli nieruchomość ma skomplikowany stan prawny, a jej granice nie są jednoznacznie ustalone, postępowanie o wydanie rzeczy może trwać latami. W takich sprawach często przeprowadza się dowody z zeznań licznych świadków oraz z opinii biegłego sądowego, co w sposób oczywisty wydłuża czas trwania postępowania.

Dlatego przed wszczęciem postępowania windykacyjnego warto rozważyć, czy bardziej adekwatnym środkiem ochrony nie będzie postępowanie rozgraniczeniowe. Dotyczy ono w szczególności sporów o własność pasa gruntu położonego bezpośrednio przy granicy sąsiednich nieruchomości i w wielu przypadkach pozwala precyzyjnie ustalić przebieg granic.

Do innych częstych konfliktów sąsiedzkich należą sytuacje, w których właściciel nieruchomości twierdzi, że budowa prowadzona na działce sąsiedniej narusza możliwość korzystania z jego nieruchomości albo jest realizowana niezgodnie z obowiązującymi przepisami.

W praktyce tego typu spory mogą dotyczyć zarówno samego sposobu prowadzenia robót budowlanych, jak i ich wpływu na nieruchomości sąsiednie.

Jeżeli strony dojdą do porozumienia, możliwe jest uregulowanie podstawowych zasad realizacji inwestycji w prostym dokumencie. Treść takiego porozumienia może dotyczyć m.in. zasad prowadzenia robót budowlanych lub organizacji prac na budowie.

Przykładowo strony mogą ustalić, że roboty budowlane będą prowadzone w określonych godzinach, np. od 8:00 do 16:00, a prace generujące nadmierny hałas będą wykonywane wyłącznie w godzinach uzgodnionych z właścicielem nieruchomości sąsiedniej.

Jeżeli jednak nie uda się zawrzeć porozumienia, w takim wypadku, w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji o pozwoleniu na budowę wydanego wobec nieruchomości sąsiedniej, właściciel nieruchomości może kwestionować legalność pozwolenia na budowę składając odwołanie. Uprawnienie to przysługuje jednak wyłącznie tym sąsiadom, których nieruchomości znajdują się w tzw. obszarze oddziaływania inwestycji. W praktyce są to najczęściej właściciele działek położonych bezpośrednio przy planowanej budowie.

W toku postępowania odwoławczego właściwy organ ocenia zasadność zgłoszonych zarzutów oraz kontroluje legalność wydanego pozwolenia na budowę.

Jeżeli naruszenia powstaną już w trakcie realizacji inwestycji – na przykład, gdy budynek jest wznoszony bliżej granicy nieruchomości, niż przewiduje to pozwolenie na budowę – konieczne może być zgłoszenie sprawy do nadzoru budowlanego. Organy te powinny przeprowadzić kontrolę na budowie i dążyć do przywrócenia stanu zgodnego z prawem, choć w praktyce postępowania te, podobnie jak sądowe, często trwają długo.

Przytoczone przykłady pokazują, że prawo przewiduje różne instrumenty służące rozwiązywaniu konfliktów sąsiedzkich. Należy jednak pamiętać, że te z nich, które wiążą się z wszczęciem postępowania sądowego lub administracyjnego, rzadko prowadzą do szybkiego zakończenia sporu.

Z tego względu w wielu przypadkach rozsądnym rozwiązaniem jest powierzenie analizy sytuacji oraz próby polubownego rozwiązania konfliktu profesjonalnym pełnomocnikom. Pozwala to nie tylko ograniczyć eskalację sporu, ale także zwiększa szansę na wypracowanie trwałych i praktycznych ustaleń pomiędzy sąsiadami.