Jeszcze do 13 lutego 2026 r. ustawa deweloperska nie wskazywała jednolitej metody obliczania powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Choć przepisy wymagały ujawnienia powierzchni i sposobu jej pomiaru, pozostawiały stronom znaczną swobodę w doborze samej metodologii.

W praktyce prowadziło to do rozbieżności. Część deweloperów opierała się na Polskiej Normie dotyczącej wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, inni stosowali własne zasady. Spory dotyczyły choćby tego, czy do powierzchni wliczać metraż pod ściankami działowymi. Rozbieżności te stały się źródłem konfliktów z nabywcami, sporów sądowych oraz interwencji Prezesa UOKiK.

Odpowiedzią ustawodawcy była nowelizacja ustawy deweloperskiej z 4 grudnia 2025 r. Od 13 lutego 2026 r. obowiązuje art. 5a, zgodnie z którym powierzchnię użytkową lokalu lub domu ustala się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo dokonania zgłoszenia budowy. Zmiana miała uporządkować rynek i wzmocnić ochronę nabywcy. Skoro cena nieruchomości jest ustalana jako iloczyn ceny za 1 m² i powierzchni użytkowej, to sam sposób liczenia metrażu powinien być jednolity i przejrzysty.

Problem polega jednak na tym, że nowelizacja odwołała się wyłącznie do Polskiej Normy, pomijając fakt, że w systemie prawa funkcjonują także inne przepisy regulujące sposób ustalania powierzchni użytkowej. W efekcie zamiast pełnego uporządkowania zasad pojawiły się nowe wątpliwości. Szczególnie widoczne są one przy lokalach z antresolą. Powstało pytanie, czy po nowelizacji antresola wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu, skoro przepisy techniczno-budowlane nakazują ją uwzględniać, a ustawa deweloperska odsyła wyłącznie do Polskiej Normy, która milczy na ten temat.

Nowy art. 5a ustawy deweloperskiej nakazuje ustalanie powierzchni użytkowej lokalu zgodnie z Polską Normą obowiązującą na dzień wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia robót.

Jednak w polskim systemie prawnym obowiązują także inne przepisy regulujące zasady liczenia powierzchni użytkowej mieszkania, przykładowo rozporządzenie Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Zgodnie z § 12 tego rozporządzenia powierzchnie budynku określa się według Polskiej Normy, ale z uwzględnieniem dodatkowych reguł przewidzianych w tym rozporządzeniu, przede wszystkim w § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b.

Ma to istotne znaczenie, ponieważ przepis ten nie tylko odsyła do normy, lecz także ją uzupełnia. Wprost wskazuje, że powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię antresol, ogrodów zimowych, wbudowanych szaf, schowków i garderób, a pomniejsza między innymi o balkony, tarasy, loggie, schody wewnętrzne, podesty w lokalach wielopoziomowych oraz nieużytkowe poddasza.

Z punktu widzenia projektanta, architekta czy inżyniera sprawa jest więc dość jasna. Projekt budowlany powinien być sporządzony nie tylko w oparciu o Polską Normę, ale także z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia. W takim projekcie antresola jest wliczana do powierzchni użytkowej mieszkania i nie pomija się jej przy obliczaniu metrażu. To samo wynika z Prawa budowlanego. Zgodnie z art. 57 ust. 1a, przy zawiadomieniu o zakończeniu budowy lub przy wniosku o pozwolenie na użytkowanie budynku mieszkalnego należy złożyć informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i lokali w sposób zgodny z przepisami wskazanego rozporządzenia. Oznacza to, że także na etapie powykonawczym ustawodawca zakłada stosowanie tej samej metodologii liczenia powierzchni.

Wątpliwości pogłębia natomiast ustawa o własności lokali, będąca podstawą wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu. Ustawa ta nie zawiera własnej, pełnej metody obliczania powierzchni użytkowej. W art. 2 ust. 2 definiuje samodzielny lokal mieszkalny jako wydzieloną trwałymi ścianami izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Nie wyjaśnia jednak, jak należy mierzyć powierzchnię użytkową lokalu.

W orzecznictwie przyjmuje się, że pomieszczeniami pomocniczymi są pomieszczenia znajdujące się wewnątrz lokalu, które nie są izbami w ścisłym znaczeniu, ale służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W tym kierunku poszedł również Sąd Najwyższy, uznając, że do tej kategorii mogą należeć także antresole, otwarte schowki, schody wewnętrzne i podesty, nawet jeśli nie są wydzielone trwałymi ścianami. To pokazuje, że brak odrębnej definicji w ustawie o własności lokali nie uzasadnia automatycznego wyłączenia antresoli z powierzchni użytkowej.

W rezultacie mamy dziś niespójność przepisów. Ustawa deweloperska odwołuje się wyłącznie do Polskiej Normy. Rozporządzenie projektowe nakazuje stosować normę wraz z dodatkowymi regułami, w tym doliczaniem antresoli. Ustawa o własności lokali nie rozstrzyga metody pomiaru, co w praktyce prowadzi do trzech różnych stanowisk przy liczeniu powierzchni użytkowej.

Spore problemy pojawiają się na etapie uzyskiwania zaświadczenia o samodzielności lokalu. Organy administracji odmawiają jego wydania, gdy po nieuwzględnieniu antresoli powierzchnia użytkowa lokalu spada poniżej 25 m². W ich ocenie antresola nie powinna być zaliczana do powierzchni użytkowej mieszkania, ponieważ nie jest wydzielona trwałymi ścianami i nie stanowi kondygnacji. W niektórych przypadkach powołują się również na definicję lokalu z ustawy o ochronie praw lokatorów. Taka praktyka budzi jednak poważne zastrzeżenia.

Po pierwsze, jest sprzeczna z przepisami techniczno-budowlanymi. Skoro rozporządzenie dotyczące projektu budowlanego wprost nakazuje powiększać powierzchnię użytkową lokalu o powierzchnię antresoli, to na etapie projektu i pomiarów powykonawczych antresola powinna być uwzględniana. Nie ma racjonalnych podstaw, aby na końcu procesu inwestycyjnego organ administracji przyjmował inną metodę liczenia metrażu tylko dlatego, że sprawa dotyczy zaświadczenia o samodzielności.

Po drugie, ustawa o własności lokali wymaga zgodności wyodrębnienia lokalu z pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem oraz z pozwoleniem na użytkowanie albo zawiadomieniem o zakończeniu budowy. To przemawia za zachowaniem jednolitej metodologii w całym procesie inwestycyjnym, a nie za tworzeniem nowego sposobu liczenia dopiero na etapie wydawania zaświadczenia.

Po trzecie, wymóg trwałego wydzielenia odnosi się do lokalu jako całości, a nie do każdej jego części wewnętrznej. Gdyby interpretować go inaczej, należałoby zakwestionować również inne otwarte układy funkcjonalne, co do których od lat nie ma wątpliwości, że stanowią część lokalu. Tymczasem orzecznictwo dopuszcza traktowanie antresoli jako pomieszczenia pomocniczego, nawet jeśli nie jest ona obudowana ścianami.

Rozbieżności w sposobie liczenia powierzchni użytkowej lokalu nie pozostają wyłącznie problemem teoretycznym, prowadzą bowiem do niespójności dokumentacji. Jeden metraż może wynikać z projektu budowlanego, inny z umowy deweloperskiej, a jeszcze inny z zaświadczenia o samodzielności lokalu. Taka sytuacja utrudnia ocenę stanu prawnego nieruchomości przez nabywcę, notariusza, bank i sąd wieczystoksięgowy.

Pojawia się także realne ryzyko odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu. Jeżeli po nieuwzględnieniu antresoli organ uzna, że lokal nie osiąga wymaganych 25 m², jego wyodrębnienie staje się niemożliwe. To szczególnie problematyczne, ponieważ sytuacja ta ujawnia się dopiero na końcu procesu inwestycyjnego, gdy lokal został już zaprojektowany, wybudowany, a często także odebrany przez nabywcę. Brak zaświadczenia uniemożliwia sprzedaż lokalu, co prowadzi do opóźnień w przeniesieniu własności i potencjalnej odpowiedzialności odszkodowawczej dewelopera z tego tytułu.

Problem ten dotyka także projektantów i architektów. Skoro dokumentacja musi być sporządzona zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi, a później organy próbują odczytywać powierzchnię inaczej, odpowiedzialność za skutki chaosu przerzucana jest na uczestników procesu budowlanego, choć jego źródło leży w niespójności regulacji.

Pierwszym możliwym rozwiązaniem jest oficjalna wykładnia urzędowa, najlepiej na poziomie ministerialnym. Powinna ona jednoznacznie przesądzić, że w ustawie deweloperskiej oraz w ustawie o własności lokali zasady obliczania powierzchni użytkowej mieszkania odnoszą się nie tylko do Polskiej Normy, ale również do przepisów rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Drugim, bardziej trwałym rozwiązaniem jest zmiana legislacyjna. Najlepszym kierunkiem byłoby doprecyzowanie w ustawie deweloperskiej oraz w ustawie o własności lokali, że powierzchnię użytkową lokalu ustala się według Polskiej Normy z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Tylko takie rozwiązanie zapewniłoby pełną spójność między projektem budowlanym, umową deweloperską i zaświadczeniem o samodzielności lokalu.

Mimo mocnych argumentów prawnych przemawiających za zaliczaniem antresoli do powierzchni użytkowej lokalu, trzeba liczyć się z tym, że praktyka deweloperów i organów administracji pozostanie niejednolita.

Z perspektywy projektantów, architektów i inżynierów wniosek powinien być jednak jasny. Dokumentację należy nadal sporządzać nie tylko w oparciu o Polską Normę, ale również zgodnie z przepisami rozporządzenia projektowego.

Nie ma podstaw, aby to projektanci zmieniali sposób liczenia powierzchni użytkowej mieszkania tylko po to, by dostosować się do wątpliwej praktyki części organów przy wydawaniu zaświadczeń o samodzielności lokalu. Problem nie wynika bowiem z błędów dokumentacji, lecz z niespójności systemu prawa i odmiennej wykładni przepisów. Dlatego choć spór zapewne będzie jeszcze trwał, to argumenty prawne przemawiają raczej za stanowiskiem projektowym niż za praktyką organów.