Choć Kodeks cywilny nie reguluje wprost ryczałtu w umowie o roboty budowlane, przyjmuje się analogię do przepisów o umowie o dzieło. Zgodnie z § 1 art. 632 k.c., jeśli strony umówiły się na wynagrodzenie ryczałtowe, wykonawca nie może żądać podwyższenia ryczałtu, nawet jeżeli w chwili podpisania umowy nie dało się przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac. Oznacza to, że ryzyko finansowe leży po stronie wykonawcy.

Z kolei art. 632 § 2 k.c. przewiduje wyjątek – gdy wskutek nieprzewidywalnej zmiany stosunków wykonanie umowy grozi wykonawcy rażącą stratą. Takie rozwiązanie, określane jako klauzula rebus sic stantibus, stosuje się jednak wyjątkowo i przy bardzo restrykcyjnych warunkach.

Nie oznacza to jednak, że ryczałt w umowie o roboty budowlane jest całkowicie niezmienny. Sąd Najwyższy w wyroku z 25 marca 2015 r. (II CSK 389/14) potwierdził, że strony mogą w umowie zastrzec możliwość zmiany wynagrodzenia ryczałtowego – na przykład w razie wystąpienia robót dodatkowych lub zmniejszenia zakresu prac podstawowych. Zdaniem Sądu Najwyższego, bez takiej klauzuli ryczałt nie może być ani podwyższony, ani obniżony.

Orzecznictwo dopuszcza więc zmianę ryczałtu, ale traktuje ją jako wyjątek, możliwy tylko w szczególnych i jasno uzasadnionych okolicznościach.

Najczęściej do obniżenia ryczałtu dochodzi wtedy, gdy inwestor rezygnuje z części robót przewidzianych w umowie, a więc zakres prac ulega zmniejszeniu. Jeśli dana część została wyraźnie wyłączona z przedmiotu umowy (np. przez aneks), strony mogą ustalić proporcjonalne obniżenie wynagrodzenia ryczałtowego.

Sąd Najwyższy potwierdza taką interpretację: jeśli określone roboty nie zostały wykonane, ryczałt w umowie o roboty budowlane powinien zostać odpowiednio pomniejszony. Nie można bowiem żądać zapłaty za prace niezrealizowane, nawet jeśli pierwotnie przewidziano wynagrodzenie ryczałtowe za cały zakres inwestycji. Tym samym obniżenie ryczałtu przy wyłączeniu określonego zakresu prac jest dopuszczalne, a przy tym wynagrodzenie nie traci ryczałtowego charakteru.

W literaturze i praktyce podkreśla się jednak, że inwestor nie może żądać zmniejszenia ryczałtu dowolnie — musi wykazać, że część robót faktycznie nie została wykonana.

Przypadki rozwiązania umowy o roboty budowlane lub odstąpienia od niej przez wykonawcę także bywają przedstawiane jako podstawa do korekty ryczałtu – jeśli część robót nie została wykonana z winy wykonawcy lub z przyczyn losowych, strony mogą uzgodnić obniżenie.

Podwyższenie ryczałtu w umowie o roboty budowlane jest znacznie trudniejsze niż jego obniżenie. Jeżeli strony nie przewidziały w umowie klauzuli modyfikacyjnej, wykonawca co do zasady nie ma prawa żądać podwyższenia wynagrodzenia – ryzyko finansowe spoczywa bowiem po jego stronie. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli w trakcie realizacji inwestycji okaże się, że konieczne są roboty niezbędne do wykonania przedmiotu umowy, które wykonawca pominął w ofercie, musi je wykonać w ramach pierwotnie ustalonego wynagrodzenia ryczałtowego.

Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zastosowanie znajduje wspomniany wyżej art. 632 § 2 k.c. (tzw. zmiana stosunków). Niemniej jednak przepis ten pozwala żądać podwyższenia ryczałtu tylko w skrajnych przypadkach, gdy dalsze wykonanie umowy grozi wykonawcy rażącą stratą. Sądy podkreślają, że przesłanki muszą być oceniane bardzo restrykcyjnie – zwykły wzrost kosztów materiałów lub inflacja nie stanowią wystarczającej podstawy.

W orzecznictwie pojawiają się również przypadki, w których wykonawca domaga się zapłaty za roboty dodatkowe wykonane ponad zakres umowy ryczałtowej. Jeżeli roboty te były niezbędne i nie dało się ich przewidzieć przy zawieraniu umowy, a strony nie wprowadziły zmian, Sąd Najwyższy dopuszcza możliwość modyfikacji ryczałtu. Gdy natomiast roboty dodatkowe nie zostały ujęte w umowie, ale przyniosły korzyść inwestorowi, wykonawca może próbować dochodzić zapłaty na podstawie bezpodstawnego wzbogacenia – o ile strony nie wyłączyły takiego roszczenia.

Przy praktycznym stosowaniu ryczałtu w umowie o roboty budowlane należy pamiętać o kilku kluczowych zasadach.

Po pierwsze, klauzula modyfikacyjna umożliwiająca zmianę ryczałtu ma zasadnicze znaczenie. Jej brak sprawia, że strony pozostają związane „sztywnym” wynagrodzeniem, nawet gdy warunki realizacji inwestycji znacząco się zmieniają. Dlatego już na etapie zawierania umowy warto przewidzieć procedurę zmiany wynagrodzenia ryczałtowego – np. w formie aneksu lub zatwierdzenia zmian zakresu robót. W orzecznictwie podkreśla się, że to właśnie w umowie można zastrzec możliwość modyfikacji ryczałtu w przypadku robót dodatkowych lub zmniejszenia zakresu prac.

Po drugie, inwestor żądający obniżenia wynagrodzenia ryczałtowego musi udowodnić, że część robót nie została wykonana. Samo twierdzenie nie wystarczy – jak wskazał Sąd Najwyższy, bez takiego dowodu ryczałt nie może być pomniejszony, ponieważ prowadziłoby to do przekształcenia go w rozliczenie kosztorysowe.

Po trzecie, procedura dotycząca robót dodatkowych powinna być jasno określona. Jeśli umowa stanowi, że ryczałt ich nie obejmuje, wykonawca powinien mieć możliwość skutecznego dochodzenia zapłaty. W praktyce, gdy roboty dodatkowe były konieczne dla prawidłowego wykonania inwestycji, sądy często przyznają wykonawcom prawo do dodatkowego wynagrodzenia – zwłaszcza gdy inwestor faktycznie odniósł z nich korzyść.

Po czwarte, w razie wzrostu cen materiałów, kosztów transportu lub inflacji wykonawcy czasem powołują się na zmianę stosunków. Sądy jednak bardzo ostrożnie podchodzą do takich żądań – zwykły wzrost kosztów nie wystarczy. Konieczna jest nadzwyczajna, trudna do przewidzenia zmiana, która realnie wpływa na opłacalność kontraktu. Co więcej, ciężar dowodu w takich przypadkach zawsze spoczywa na wykonawcy.

W umowie o roboty budowlane wynagrodzenie ryczałtowe z natury ma charakter stały i niezmienny – co do zasady ani inwestor, ani wykonawca nie mogą domagać się jego modyfikacji. Istnieją jednak wyjątki od tej reguły. Przykładowo, gdy zakres robót ulega zmniejszeniu, strony mogą uzgodnić obniżenie ryczałtu.

W wyjątkowych sytuacjach, gdy dochodzi do nadzwyczajnej zmiany stosunków, możliwe jest również podwyższenie wynagrodzenia ryczałtowego – choć wymaga to wykazania, że zmiana była rzeczywiście nieprzewidywalna i wyjątkowa.

Dlatego kluczowe znaczenie ma treść umowy o roboty budowlane, w szczególności odpowiednio sformułowane klauzule modyfikacyjne, które pozwalają na elastyczne reagowanie na zmiany w trakcie realizacji inwestycji. Równie ważne jest precyzyjne udokumentowanie zakresu wykonanych i niewykonanych prac, co może przesądzić o dopuszczalności zmiany wynagrodzenia.