Umowa deweloperska może – według aktualnego stanu prawnego – przewidywać zadatek, przy czym dopuszczalność ta obejmuje wyłącznie zadatek w rozumieniu art. 394 k.c., a nie dowolnie ukształtowane klauzule zawierające zapisy o zadatku. Oznacza to, że instytucja zadatku jest co do zasady dopuszczalna, jednak sposób jej wprowadzenia do umowy wymaga zgodności z przepisami.

Ocena konkretnych postanowień umowy deweloperskiej wymaga każdorazowo odniesienia do regulacji ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ustawy deweloperskiej), a także do przepisów o klauzulach abuzywnych oraz aktualnej linii orzeczniczej i decyzyjnej Prezesa UOKiK.

Zadatek w umowie deweloperskiej opiera się na konstrukcji uregulowanej w art. 394 k.c., który przewiduje go jako jedną z ustawowych form zabezpieczenia wykonania umowy wzajemnej. Strony mogą zastrzec, że określona kwota pieniężna będzie miała charakter zadatku, co – przy prawidłowym wykonaniu zobowiązania – prowadzi do jego zaliczenia na poczet świadczenia głównego (najczęściej ceny). W przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron zadatek pełni funkcję sankcyjną: co do zasady umożliwia zatrzymanie wpłaconej kwoty albo dochodzenie jej zwrotu w podwójnej wysokości.

Funkcja zadatku ma zatem charakter zabezpieczający i motywacyjny – mobilizuje strony do wykonania umowy oraz upraszcza rozliczenia w razie jej definitywnego niewykonania. Kodeks cywilny nie określa procentowego limitu wysokości zadatku; jego rozmiar podlega ustaleniu w ramach swobody umów z art. 353¹ k.c. W praktyce wysokość zadatku może jednak podlegać ocenie pod kątem natury stosunku prawnego, zasad współżycia społecznego, proporcjonalności świadczeń oraz – w relacji konsument–deweloper – regulacji dotyczących niedozwolonych postanowień umownych.

Umowa deweloperska jest szczególnym typem umowy zobowiązującej, ukształtowanym w ustawie deweloperskiej, która w sposób kompleksowy reguluje sytuację nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na rynku pierwotnym. Zgodnie z tą ustawą deweloper zobowiązuje się do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, wybudowania budynku oraz wyodrębnienia lokalu lub wybudowania domu jednorodzinnego i przeniesienia prawa własności na nabywcę. Z kolei nabywca przyjmuje obowiązek spełniania świadczeń pieniężnych zgodnie z ustalonym harmonogramem. Ta konstrukcja stanowi fundament całej ochrony nabywcy na rynku pierwotnym.

Art. 35 ustawy deweloperskiej określa szeroki katalog elementów, które muszą znaleźć się w umowie deweloperskiej. Obejmują one m.in.:
– opis przedsięwzięcia deweloperskiego,
– dokładne oznaczenie nieruchomości i lokalu,
– standard wykończenia,
– cenę oraz zasady jej zmiany,
– harmonogram płatności,
– sposób zabezpieczenia wpłat (mieszkaniowy rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny),
– terminy przeniesienia własności,
– katalog przesłanek ustawowego odstąpienia przez nabywcę.

Ustawodawca nie wprowadził w ustawie deweloperskiej odrębnej regulacji dotyczącej zadatku w umowie deweloperskiej, co oznacza, że zastosowanie ma art. 394 k.c. Zadatek może zatem funkcjonować w umowie deweloperskiej, o ile jego zastrzeżenie nie pozostaje w sprzeczności z przepisami bezwzględnie obowiązującymi ustawy deweloperskiej oraz nie narusza reżimu ochrony konsumenta, w tym przepisów o niedozwolonych postanowieniach umownych.

W konsekwencji dopuszczalność zadatku ma charakter warunkowy – sama instytucja jest legalna, ale jej konkretna klauzula musi być weryfikowana pod kątem zgodności z przepisami oraz standardem ochrony konsumenckiej.

W praktyce obrotu deweloperskiego zadatek jest najczęściej ujmowany jako część pierwszej wpłaty na poczet ceny, wnoszonej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w chwili zawarcia umowy deweloperskiej lub w krótkim czasie po jej podpisaniu. W takim ujęciu zadatek w umowie deweloperskiej spełnia klasyczną funkcję przewidzianą w art. 394 k.c. - jeżeli do niewykonania umowy dojdzie z przyczyn leżących po stronie nabywcy, zadatek może zostać zatrzymany przez dewelopera; natomiast przy niewykonaniu umowy z winy dewelopera nabywca może żądać zapłaty sumy odpowiadającej dwukrotności zadatku.

Z perspektywy ustawy deweloperskiej kluczowe jest, aby postanowienia dotyczące zadatku były spójne z mechanizmami ochronnymi przewidzianymi dla nabywcy. Dotyczy to w szczególności:
– obowiązku prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz zasad wypłaty środków na rzecz dewelopera,
– obowiązku odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
– ustawowych przesłanek odstąpienia przez nabywcę oraz związanej z nimi konieczności zwrotu całości wpłat.

Zastrzeżenie zadatku nie może prowadzić do obejścia obowiązku zwrotu świadczeń nabywcy w sytuacjach, w których ustawa deweloperska przyznaje mu prawo do odstąpienia od umowy z pełnym zwrotem uiszczonych środków. Dotyczy to m.in.:
– rozbieżności między prospektem informacyjnym a treścią umowy,
– istotnych wad lokalu,
– naruszeń dotyczących elementów obligatoryjnych umowy.

Klauzula, która pozwalałaby deweloperowi na zatrzymanie zadatku, mimo ziszczenia się ustawowej przesłanki odstąpienia przez nabywcę, byłaby narażona na zarzut sprzeczności z ustawą deweloperską oraz z przepisami o klauzulach niedozwolonych.

Brak sztywnego limitu dotyczącego wysokości zadatku nie oznacza pełnej dowolności po stronie dewelopera. Zarówno orzecznictwo sądów powszechnych, jak i praktyka Prezesa UOKiK wskazują, że:
– nadmiernie wygórowany zadatek, powiązany z wysokimi karami umownymi lub innymi sankcjami, może zostać uznany za postanowienie rażąco naruszające interes konsumenta,
– konstrukcje prowadzące do utraty przez nabywcę istotnej części ceny lokalu przy relatywnie niewielkim naruszeniu umowy kwalifikowane są jako klauzule abuzywne.

W decyzjach Prezesa UOKiK oraz w wyrokach sądów oceniających odwołania od tych decyzji kwestionowane były postanowienia, w których:
– zatrzymanie zadatku następowało niezależnie od przyczyny rozwiązania stosunku prawnego, a nawet w przypadku niewykonania umowy przez dewelopera,
– zadatek był kumulowany z wysokimi karami umownymi lub dodatkowymi opłatami, bez zachowania realnej równowagi uprawnień stron,
– postanowienia o zachowaniu zadatku pozostawały w sprzeczności z ustawowymi uprawnieniami nabywcy, w tym z prawem odstąpienia od umowy wraz ze zwrotem wpłaconych świadczeń.

W orzecznictwie sądów, w tym Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK), podkreśla się, że:
– wszelkie postanowienia prowadzące do ograniczenia lub wyłączenia odpowiedzialności dewelopera za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy — w tym poprzez nieprawidłowe ukształtowanie zadatku — należy traktować jako klauzule niedozwolone,
– klauzula zadatku musi zachować dwustronność skutków wynikających z art. 394 k.c.; nie jest dopuszczalne, aby działała wyłącznie na korzyść dewelopera,
– konsument nie może być pozbawiony prawa do dochodzenia odszkodowania przewyższającego wartość zadatku, jeżeli rzeczywiście poniósł wyższą szkodę.

Zadatek w umowie deweloperskiej funkcjonuje obok innych ustawowych mechanizmów ochrony nabywcy, takich jak mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Zadatek nie może zastępować tych narzędzi ani modyfikować ich działania - w szczególności nie może prowadzić do wyłączenia odpowiedzialności dewelopera lub ograniczenia obowiązku zwrotu środków w sytuacjach, w których ustawa przewiduje pełny zwrot wpłat nabywcy.

Równocześnie zadatek należy wyraźnie odróżnić od zaliczki. W przypadku zaliczki nie występuje sankcyjny skutek zatrzymania lub podwójnego zwrotu - zasadą jest pełne rozliczenie przekazanej kwoty, chyba że strony postanowią inaczej w granicach dopuszczalnych przez prawo. W praktyce deweloperskiej oba pojęcia bywają używane niejednoznacznie, co zwiększa ryzyko sporu oraz możliwość zakwestionowania zapisów umowy przez UOKiK lub sądy.

Na tle obowiązującego stanu prawnego - przy uwzględnieniu ustawy deweloperskiej, przepisów kodeksu cywilnego, decyzji Prezesa UOKiK oraz aktualnego orzecznictwa - można sformułować następujące wnioski:
1. zadatek w umowie deweloperskiej jest dopuszczalnym instrumentem, o ile jego zastrzeżenie pozostaje zgodne z art. 394 k.c., ustawą deweloperską oraz przepisami o ochronie konsumenta.
2. wysokość zadatku powinna być umiarkowana i pozostawać w racjonalnej proporcji do ceny oraz typowych skutków niewykonania umowy, tak aby zatrzymanie zadatku nie prowadziło do rażącej dysproporcji świadczeń.
3. klauzula zadatku musi zachowywać dwustronność skutków wynikających z art. 394 k.c. (zatrzymanie – podwójny zwrot) i nie może ograniczać prawa nabywcy do dochodzenia dalszego odszkodowania.
4. konstrukcje polegające na kumulacji zadatku z wygórowanymi karami umownymi, ograniczaniu ustawowego obowiązku zwrotu świadczeń nabywcy lub wyłączaniu odpowiedzialności dewelopera za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie umowy należy oceniać jako obarczone wysokim ryzykiem uznania za klauzule abuzywne i naruszające zbiorowe interesy konsumentów.

W konsekwencji zadatek w umowie deweloperskiej pozostaje narzędziem prawnie dopuszczalnym, ale funkcjonuje w silnie regulowanym otoczeniu. Oznacza to, że każda jego klauzula powinna być indywidualnie weryfikowana pod kątem zgodności z art. 394 k.c., ustawą deweloperską oraz standardem ochrony konsumenta wynikającym z najnowszej praktyki UOKiK i orzecznictwa sądów.