Niedawny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 marca 2026 r., II OSK 2596/23, potwierdził stanowisko organów, które odmówiły wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu dla pomieszczeń urządzonych w piwnicy. Sprawa jest ważna praktycznie, bo dotyczy sytuacji częstej na rynku nieruchomości.

Inwestor uzyskuje zgodę na przebudowę, ponosi koszty robót, przygotowuje lokal w piwnicy do zamieszkania, a na końcu okazuje się, że nie może uzyskać zaświadczenia o samodzielności lokalu. W konsekwencji nie może też skutecznie wyodrębnić i sprzedać takiej powierzchni jako mieszkania.

Punktem wyjścia nie jest tu sama estetyka, funkcjonalność ani standard wykończenia lokalu. Decydujące znaczenie ma zgodność z ustawą o własności lokali, Prawem budowlanym oraz rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Sprawa krakowskiego inwestora dobrze pokazuje, gdzie pojawia się problem. Właściciel przedwojennej kamienicy przebudowywał budynek i wcześniej uzyskał zaświadczenia o samodzielności dla lokali położonych na parterze oraz wyższych kondygnacjach. Uznał więc, że analogicznie uda się wyodrębnić lokal urządzony w przyziemiu. Organy odmówiły, a ich stanowisko utrzymały kolejno SKO, WSA i NSA.

W sprawie tej wyjaśniono, że historycznie na poziomie piwnic nie było mieszkań, lecz pomieszczenia gospodarcze. Samo późniejsze urządzenie tam pokoi, kuchni i łazienki oraz faktyczne zamieszkiwanie nie wystarczyło do uznania tej części budynku za samodzielny lokal mieszkalny.

Trzeba zacząć od podstawy prawnej. Ustawa o własności lokali stanowi, że samodzielny lokal mieszkalny może być odrębną nieruchomością tylko wtedy, gdy jest wydzieloną trwałymi ścianami izbą albo zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie tych wymagań stwierdza właściwy organ w formie zaświadczenia.

Jednocześnie ustawa wyraźnie odróżnia piwnicę jako pomieszczenie przynależne do lokalu od samego lokalu mieszkalnego. Już na poziomie konstrukcji przepisów widać więc, że piwnica nie jest traktowana jako naturalna przestrzeń mieszkalna, lecz co do zasady jako przynależność stanowiąca część składową lokalu.

Dalsza odpowiedź znajduje się w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie definiuje mieszkanie jako zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, z odrębnym wejściem, wydzielony stałymi przegrodami. Taka przestrzeń ma umożliwiać stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.

Jednocześnie mieszkanie w budynku wielorodzinnym musi spełniać wymagania dotyczące pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Kluczowy jest tu § 73 ust. 1 rozporządzenia. W pomieszczeniach przeznaczonych na stały pobyt ludzi poziom podłogi powinien znajdować się powyżej lub co najmniej na poziomie terenu przy budynku. To właśnie ten przepis w praktyce zamyka drogę do potraktowania typowej piwnicy jako lokalu mieszkalnego.

Znaczenie mają również definicje ustawowe. Warunki techniczne wskazują, że kondygnacja podziemna to kondygnacja zagłębiona poniżej poziomu przylegającego terenu co najmniej w połowie swojej wysokości. Natomiast piwnica to kondygnacja podziemna albo najniższa nadziemna bądź ich część, w których poziom podłogi co najmniej z jednej strony budynku znajduje się poniżej poziomu terenu.

Jeżeli więc dana przestrzeń spełnia definicję piwnicy, to z samej jej istoty wynika kolizja z wymaganiem przewidzianym dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi. To oznacza, że problem nie polega na tym, że inwestor źle ją wykończył, lecz na tym, że taka przestrzeń co do zasady nie odpowiada standardowi przewidzianemu dla funkcji mieszkalnej.

Na tym tle trzeba jasno odróżnić dwie kwestie, które w praktyce często są mieszane. Sama możliwość realizacji robót na podstawie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia robót nie jest tym samym co możliwość wyodrębnienia samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu nie ogranicza się do mechanicznego porównania rzutu kondygnacji z wnioskiem. Bada czy lokal spełnia ustawowe cechy samodzielnego lokalu mieszkalnego. Skoro lokal mieszkalny ma służyć stałemu pobytowi ludzi, a warunki techniczne wymagają, aby poziom podłogi takich pomieszczeń znajdował się powyżej albo na poziomie terenu, to sama zgoda na przebudowę nie usuwa tej kolizji.

Prawo budowlane wymaga, aby zamierzenie budowlane było zgodne z przepisami, ale samo prowadzenie robót i ich zakończenie nie tworzy jeszcze odrębnej nieruchomości lokalowej.

Do tego potrzebne jest spełnienie przesłanek z ustawy o własności lokali i uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Jeżeli tych przesłanek brak, inwestor może dojść do końca procesu budowlanego i mimo to zostać z powierzchnią, której nie wyodrębni jako lokalu mieszkalnego.

Nie pomaga również argument faktycznego zamieszkiwania. To, że w piwnicy od pewnego czasu mieszkają ludzie, że pomieszczenia są urządzone jak mieszkanie albo że lokal funkcjonuje na rynku najmu, nie przesądza o jego statusie prawnym.

Ustawa wymaga przeznaczenia na stały pobyt ludzi. Organ wydający zaświadczenie bada stan prawny i zgodność z wymaganiami, a nie tylko faktyczny sposób używania. Można więc powiedzieć, że stan faktyczny nie naprawia stanu prawnego.

Trzeba zaznaczyć, że w Prawie budowlanym istnieje instytucja odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Art. 9 Prawa budowlanego dopuszcza takie odstępstwo w przypadkach szczególnie uzasadnionych, pod warunkiem że nie spowoduje ono zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia. Zgoda na odstępstwo jest jednak udzielana w określonym trybie i nie działa automatycznie.

Nie jest to więc instrument zastępczy wobec wymagań dla lokalu mieszkalnego. W praktyce oznacza raczej, że każdą inwestycję trzeba oceniać bardzo wcześnie, jeszcze przed rozpoczęciem robót, a nie dopiero na etapie wyodrębniania lokali.

Z perspektywy deweloperów, inwestorów, zarządców, architektów i projektantów wniosek jest prosty. Jeżeli rozważana jest adaptacja piwnicy na mieszkanie, trzeba najpierw odpowiedzieć nie na pytanie, czy da się tam zrobić ładne mieszkanie, ale czy przestrzeń ta w ogóle ma szansę spełnić standard prawny lokalu mieszkalnego.

Bez tej analizy projekt może być formalnie doprowadzony bardzo daleko, a mimo to zakończyć się brakiem możliwości sprzedaży lokalu jako mieszkania. Dotyczy to zwłaszcza starszych kamienic, gdzie dawne układy funkcjonalne bywają mylące, a inwestorzy próbują przypisać funkcję mieszkalną przestrzeniom, które historycznie pełniły role gospodarcze lub techniczne.

Przed rozpoczęciem inwestycji warto zweryfikować przede wszystkim:
- czy położenie przestrzeni względem terenu, w tym poziom podłogi i stopień zagłębienia kondygnacji, przesądza o uznaniu jej za piwnicę albo kondygnację podziemną,
- czy pomieszczenia spełniają wymagania dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi,
- czy po planowanej przebudowie możliwe będzie uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu i jego wyodrębnienie jako lokalu mieszkalnego,
- czy w danej sprawie można rozważać odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.

Taką analizę najlepiej przeprowadzić na wczesnym etapie inwestycji, jeszcze przed zakupem nieruchomości, przygotowaniem projektu i rozpoczęciem robót. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której inwestor ponosi znaczące koszty, ale nie może osiągnąć zakładanego celu, czyli wyodrębnienia i sprzedaży lokalu jako mieszkania.

Wyrok NSA z 26 marca 2026 r. potwierdza, że choć piwnica może zostać przebudowana, nie oznacza to jeszcze, że powstanie z niej samodzielny lokal mieszkalny.

O statusie lokalu nie decyduje wyłącznie projekt, nakłady inwestora ani faktyczne zamieszkiwanie. Decydującą kwestią jest zgodność z ustawą o własności lokali i warunkami technicznymi.

Te przepisy co do zasady wykluczają traktowanie typowej piwnicy jako przestrzeni przeznaczonej na stały pobyt ludzi. Dlatego błędne jest założenie, że skoro da się w danej przestrzeni mieszkać, to da się ją również legalnie sprzedać jako mieszkanie.

W przypadku lokali w piwnicach, suterenach i przyziemiach najważniejsza jest analiza prawna oraz techniczna wykonana przed rozpoczęciem inwestycji.