PRS (Private Rented Sector) to model inwestycyjny polegający na budowie budynków przeznaczonych na wynajem instytucjonalny. W praktyce funkcjonują dwa podstawowe modele PRS.

- BTR (Build-to-Rent) to model, w którym budynek pozostaje własnością jednego podmiotu i jest zarządzany jako całość, bez wyodrębniania lokali oraz konieczności uzyskiwania zaświadczeń o samodzielności lokali.

- BTL (Buy-to-Let) to model, w którym lokale są sprzedawane indywidualnym inwestorom z przeznaczeniem pod wynajem. W tym przypadku konieczne jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu o funkcji mieszkalnej. To właśnie ten model może generować największe problemy prawne, ponieważ wymaga wyodrębnienia samodzielnych lokali oraz uzyskania odpowiednich zaświadczeń.

Większe miasta, takie jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk, od lat borykają się z problemem coraz mniejszej liczby terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Deweloperzy próbują wybrnąć z tego problemu, decydując się na realizację inwestycji PRS na terenach oznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego jako usługowe lub produkcyjno-usługowe. Problem pojawia się jednak wtedy, gdy inwestor chce finalnie wyodrębnić lokale mieszkalne.

Przez wiele lat dominowało przekonanie, że uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu sprowadza się przede wszystkim do spełnienia wymogów technicznych - wydzielenia lokalu trwałymi ścianami oraz zapewnienia pomieszczeń służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali: „samodzielnym lokalem mieszkalnym (...) jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi (...).”

Jednak z art. 2 ust. 1a tej ustawy wynika, że „ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy (...), zgodnie z pozwoleniem na budowę (...), oraz zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie (...)”.

Oznacza to, że organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu nie bada wyłącznie czy lokal spełnia przesłanki techniczne dla jego wydzielenia, ale również jego zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, pozwoleniem na budowę, przeznaczeniem budynku, dokumentacją projektową. Aktualna praktyka organów oraz orzecznictwo wskazują, że wskazane powyżej przesłanki należy badać łącznie.

Zatem sam fakt spełnienia przez lokal wymogów technicznych nie jest już wystarczający. Organ bada również, czy funkcja lokalu odpowiada funkcji budynku oraz przeznaczeniu terenu wynikającemu z MPZP. Z tego powodu organy coraz częściej odmawiają wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu o funkcji mieszkalnej w budynkach posiadających formalnie przeznaczenie usługowe.

Szczególnie problematyczne są inwestycje realizowane formalnie jako hotele lub budynki zamieszkania zbiorowego, które następnie mają zostać wykorzystane jako faktyczna zabudowa mieszkaniowa.

Jeżeli więc w pozwoleniu na budowę lub innej dokumentacji inwestycja funkcjonuje jako hotel albo obiekt usługowy, późniejsze wyodrębnienie lokali mieszkalnych może zostać uznane za sprzeczne z pozwoleniem na budowę lub MPZP. W konsekwencji organ może odmówić wydania zaświadczenia.

Temat komplikuje się dodatkowo ze względu na rozbieżności w przepisach. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) budynki zbiorowego zamieszkania, takie jak akademiki czy internaty, są zaliczane do budynków mieszkalnych. Z kolei Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie traktuje budynki zamieszkania zbiorowego jako odrębną kategorię obiektów przeznaczonych do okresowego pobytu ludzi, obok hoteli czy pensjonatów.

Powoduje to praktyczne trudności przy kwalifikowaniu inwestycji PRS, a od przyjętej kwalifikacji zależy później możliwość wyodrębnienia lokali mieszkalnych.

Opisane ryzyko jest szczególnie wysokie w modelu BTL. Decydując się na inwestycje PRS w modelu BTL inwestor musi liczyć się z tym, że w przypadku nieuzyskania zaświadczenia o samodzielności lokali o funkcji mieszkalnej nie będzie mógł sprzedać lokali jako osobnych mieszkań. Nabywcy nie będą mogli uzyskać odrębnej własności lokali mieszkalnych, a inwestycja utraci zakładaną rentowność. W konsekwencji konieczna może okazać się zmiana sposobu użytkowania budynku.

W modelu BTR ryzyko jest mniejsze, ponieważ budynek pozostaje własnością jednego podmiotu i nie ma potrzeby ustanawiania odrębnej własności lokali.

Rosnąca popularność inwestycji PRS powoduje, że organy administracji coraz dokładniej analizują zgodność inwestycji z MPZP oraz dokumentacją budowlaną. W modelu BTL samo spełnienie wymogów technicznych lokalu może nie wystarczyć do uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego. Istotne znaczenie mają bowiem funkcja budynku, treść pozwolenia na budowę oraz zgodność inwestycji z dokumentacją projektową.

Przy inwestycjach PRS kluczowa jest analiza prawna projektu jeszcze przed zakupem nieruchomości lub rozpoczęciem inwestycji. W szczególności warto zweryfikować:
- przeznaczenie terenu wynikające z MPZP,
- zgodność planowanej funkcji budynku z dokumentacją planistyczną,
- możliwość wyodrębnienia lokali mieszkalnych,
- treść pozwolenia na budowę,
- kwalifikację inwestycji w dokumentacji projektowej.

Odpowiednie przygotowanie inwestycji już na etapie planowania może znacząco ograniczyć ryzyko późniejszych problemów administracyjnych.