Droga konieczna jest szczególnym rodzajem służebności gruntowej, uregulowanej w art. 145 Kodeksu cywilnego. Polega na przyznaniu właścicielowi nieruchomości prawa do korzystania z części sąsiedniej działki w zakresie niezbędnym do zapewnienia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.

Najczęściej służebność drogi koniecznej sprowadza się do prawa przejazdu i przechodu. Jej zakres może jednak zostać dostosowany do określonej sytuacji oraz potrzeb danej nieruchomości.

Najważniejszą przesłanką jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Nie chodzi wyłącznie o sytuację, gdy działka nie ma jakiegokolwiek dostępu do drogi publicznej. Również już istniejący dojazd może zostać uznany za nieodpowiedni, jeżeli nie pozwala na normalne korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Taka sytuacja może wystąpić na przykład wtedy, gdy istniejąca droga jest zbyt wąska lub nieprzejezdna. Podobnie może być, gdy korzystanie z istniejącego dostępu wymaga ponoszenia niewspółmiernie wysokich nakładów.

Samo przekonanie właściciela, że inny przebieg drogi byłby wygodniejszy lub krótszy, nie uzasadnia ustanowienia drogi koniecznej. Zgodnie z orzecznictwem: „Możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej ograniczona jest, zgodnie z art. 145 § 1 k.c., do wypadku, w którym nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Instytucja ta nie może służyć wygodzie właścicieli działki władnącej, kosztem ograniczenia prawa właściciela działki obciążonej. Chodzi o odpowiedni, nie zaś o łatwiejszy dostęp do drogi publicznej. Przy orzekaniu w tym przedmiocie należy brać pod uwagę wszelkie okoliczności, określone w art. 145 k.c.” (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2011 r., I CSK 646/10), LEX nr 898248).

Sąd każdorazowo bada, czy rzeczywiście istnieje brak odpowiedniego dostępu.

Przy wyznaczaniu przebiegu drogi koniecznej sąd kieruje się zasadami wynikającymi z art. 145 Kodeksu cywilnego. Bierze pod uwagę przede wszystkim:
- potrzeby nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu,
- możliwie najmniejsze obciążenie nieruchomości, przez które droga będzie przebiegała,
- interes społeczno-gospodarczy.

Oznacza to, że nawet jeśli właściciel wskazuje konkretny przebieg drogi, sąd może wybrać inne rozwiązanie. Może tak zrobić zwłaszcza wtedy, jeżeli istnieje możliwość przeprowadzenia drogi koniecznej w sposób mniej uciążliwy dla właściciela nieruchomości obciążonej, niż proponuje wnioskodawca.

Co więcej, według art. 145 § 2 zd. 1 Kodeksu cywilnego ustanowienie drogi koniecznej powinno nastąpić zgodnie z zasadą proporcjonalności. Ustawodawca wymaga bowiem, aby przeprowadzenie drogi koniecznej uwzględniało nie tylko potrzeby nieruchomości izolowanej, ale także zakres obciążenia nieruchomości odgradzającej dostęp do drogi publicznej. Ustanowienie więc służebności drogi koniecznej powinno być wynikiem bilansu korzyści i strat wynikających z przeprowadzenia drogi.

Zgodnie z art. 145 § 3 Kodeksu cywilnego przeprowadzenie drogi koniecznej powinno ponadto uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Wymieniony przepis ustanawia klauzulę generalną odsyłającą do reguł pozaprawnych, obejmujących nie tylko interesy właścicieli sąsiadujących nieruchomości, ale także interes publiczny. Za pomocą tej klauzuli sąd może korygować oceny dokonywane na podstawie art. 145 § 2 zd. 1 Kodeksu cywilnego odwołując się m.in. do dobrych obyczajów lub zasad współżycia społecznego (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 grudnia 2025 r., sygn. akt I CSK 1748/25, LEX nr 4024369).

W praktyce dużą rolę w wyznaczeniu konkretnego szlaku drogi koniecznej ma biegły sądowy. Przyjmuje się bowiem, że w sentencji postanowienia o ustanowieniu służebności drogi koniecznej sąd powinien stwierdzić rodzaj służebności, jako drogi koniecznej, i oznaczyć wskazany w postanowieniu szlak drogowy z powołaniem się na mapę sporządzoną przez biegłego sądowego według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych. Mapa powinna być opatrzona klauzulą właściwego organu do spraw ewidencji gruntów i budynków, stwierdzającą, że jest przeznaczona do dokonania wpisu w księdze wieczystej (§ 28 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, Dz. U. Nr 102, poz. 1122 z późn. zm.).

Warto jednak podkreślić, że biegły może przedstawić kilka możliwości przebiegu drogi koniecznej, przy czym ocena, która z nich najlepiej wpisuje się w przesłanki określone w art. 145 Kodeksu cywilnego, należy nie do biegłego, lecz do sądu (postanowienie SN z 5.02.2004 r., III CK 37/04, LEX nr 602714).

Jeśli właściciel nieruchomości wskutek własnych działań doprowadził do pozbawienia jej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, nie powinien co do zasady przerzucać skutków swoich decyzji na właścicieli nieruchomości sąsiednich. Instytucja drogi koniecznej ma bowiem służyć zapewnieniu dostępu nieruchomości, która rzeczywiście tego dostępu nie posiada, a nie naprawianiu konsekwencji decyzji podjętych przez jej właściciela.

Jeżeli brak dostępu jest następstwem podziału nieruchomości, sprzedaży jej części albo innego rozporządzenia dokonanego przez właściciela, okoliczność ta powinna być uwzględniona przy ocenie zasadności ustanowienia służebności. Nie można bowiem akceptować sytuacji, w której właściciel najpierw dobrowolnie doprowadza do utraty dostępu do drogi publicznej, a następnie domaga się, aby ciężar zapewnienia tego dostępu został nałożony na nieruchomość osoby trzeciej. Takie rozwiązanie prowadziłoby w istocie do nieuzasadnionego przerzucenia na sąsiada skutków czynności prawnych dokonanych przez samego zainteresowanego. Powyższe potwierdza treść art. 145 § 2 zd. 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: „Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej”.

Droga konieczna stanowi instrument pozwalający właścicielowi nieruchomości zapewnić legalny dostęp do drogi publicznej. Nie może być jednak wykorzystywana wyłącznie w celu zwiększenia wygody korzystania z nieruchomości.

Każda sprawa wymaga indywidualnej oceny, uwzględniającej zarówno potrzeby nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu, jak i ochronę prawa własności właścicieli nieruchomości sąsiednich.

Przed wystąpieniem do sądu warto przeanalizować możliwe warianty przebiegu drogi oraz ocenić, czy istnieją inne rozwiązania pozwalające zapewnić odpowiedni dostęp do drogi publicznej.