Spór o waloryzację czynszu bardzo często sprowadza się do jednego pytania. Czy jest to jedynie wykonanie wcześniej uzgodnionego mechanizmu umownego, czy jednak podwyżka czynszu, która powinna odpowiadać wymaganiom ustawy o ochronie praw lokatorów?

Co do zasady waloryzacja, która prowadzi do wzrostu miesięcznej kwoty płaconej przez najemcę, może zostać potraktowana jako podwyżka czynszu w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy nie została w umowie opisana dostatecznie precyzyjnie albo pozostawia wynajmującemu swobodę decydowania o nowej wysokości czynszu.

Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje szczególny reżim ochronny przy podwyższaniu czynszu lub innych opłat za używanie lokalu. Art. 8a tej ustawy pozostaje podstawowym punktem odniesienia dla oceny legalności wzrostu obciążeń najemcy.

Nie oznacza to jednak, że każda waloryzacja czynszu w najmie mieszkalnym jest z góry niedopuszczalna albo automatycznie tożsama z klasyczną podwyżką czynszu. Przeciwnie. Dopuszczalne jest zatem takie ukształtowanie umowy, w którym zmiana wysokości czynszu następuje nie w wyniku późniejszej, jednostronnej decyzji wynajmującego, lecz na podstawie wcześniej uzgodnionego, obiektywnego i automatycznego mechanizmu.

To właśnie jakość klauzuli waloryzacyjnej decyduje o tym, czy waloryzacja będzie miała szansę obronić się przed zarzutem nieuzasadnionej podwyżki.

Ustawa o ochronie praw lokatorów nie zawiera odrębnej, pełnej regulacji klauzul waloryzacyjnych. Nie oznacza to jednak zakazu ich stosowania.

Podstawą ich dopuszczalności są przepisy Kodeksu cywilnego, przede wszystkim zasada swobody umów z art. 353¹ k.c. oraz art. 358¹ § 2 k.c. Drugi z tych przepisów pozwala stronom zastrzec, że wysokość świadczenia pieniężnego zostanie ustalona według innego niż pieniądz miernika wartości.

To właśnie ten przepis stanowi klasyczną podstawę umownego powiązania czynszu z obiektywnym wskaźnikiem ekonomicznym, w szczególności ze wskaźnikiem ogłaszanym przez GUS.

Z prawnego punktu widzenia waloryzacja służy temu, aby świadczenie pieniężne zachowało swoją realną wartość mimo zmiany siły nabywczej pieniądza.

Nie chodzi więc o dowolne zwiększanie czynszu, ale o utrzymanie jego ekonomicznej równowartości w czasie. Celem waloryzacji nie jest zatem sama podwyżka czynszu, lecz utrzymanie jego wartości nabywczej. Mechanizm ten służy ochronie stron przed zmianą siły nabywczej pieniądza.

Tym samym waloryzacja powinna stanowić mechanizm służący utrzymaniu realnej wartości ekonomicznej świadczenia pieniężnego, a nie arbitralnemu zwiększaniu obciążenia najemcy.

Najważniejsze z praktycznego punktu widzenia jest to, że waloryzacja ma szansę obronić się przed zarzutem, iż stanowi zwykłą podwyżkę czynszu, tylko wtedy, gdy wynika wprost z umowy i nie pozostawia wynajmującemu swobody w ustalaniu nowej wysokości świadczenia.

W wyroku z 16 maja 2018 r., sygn. XXIII Ga 912/17, Sąd Okręgowy w Warszawie przyjął, że waloryzacja wynikająca z umowy nie wymaga zmiany umowy. Należne świadczenie obejmuje natomiast kwotę pierwotnie ustaloną, powiększoną zgodnie z przyjętym w umowie wskaźnikiem.

Sąd zaakcentował także automatyczny charakter takiego mechanizmu. Jeżeli zatem strony już w chwili zawarcia umowy uzgodniły, w jaki sposób czynsz będzie aktualizowany, późniejsze zastosowanie tego mechanizmu może być traktowane jako wykonanie umowy, a nie jej jednostronna zmiana.

Nie oznacza to jednak, że samo określenie „waloryzacja” przesądza sprawę. Jeżeli strony nie dookreśliły sposobu waloryzacji, w szczególności terminu, warunków i rodzaju wskaźnika, istnieje ryzyko zakwestionowania tego mechanizmu.

Taka nieprecyzyjna klauzula otwiera pole do sporu. W relacji z najemcą lokalu mieszkalnego może zostać odczytana nie jako obiektywny mechanizm, lecz jako instrument późniejszego podnoszenia czynszu.

Właśnie dlatego w sprawach dotyczących lokali mieszkalnych nie można z góry twierdzić, że waloryzacja nie jest podwyżką. Bezpieczniej i trafniej jest przyjąć, że prawidłowo skonstruowana klauzula waloryzacyjna może obronić się przed zarzutem, iż jest podwyżką czynszu w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów. Taki mechanizm nie służy bowiem swobodnemu ustalaniu nowej stawki, ale realizuje wcześniej uzgodnione zasady odtworzenia realnej wartości czynszu.

Największe znaczenie ma konstrukcja samej klauzuli. Aby ograniczyć ryzyko uznania waloryzacji za podwyżkę, klauzula powinna być możliwie precyzyjna i automatyczna. Nie może sprowadzać się do jednego zdania, że „wynajmujący może waloryzować czynsz”. Taki zapis jest zbyt ogólny i może zostać potraktowany jako przyznanie wynajmującemu jednostronnego uprawnienia do podwyższania czynszu.

W dobrze napisanej umowie powinny znaleźć się co najmniej następujące elementy.

Po pierwsze, trzeba wskazać konkretny miernik waloryzacji. Najbezpieczniejszy jest miernik zewnętrzny, obiektywny i publicznie dostępny.

Może nim być przede wszystkim średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem, ogłaszany przez Prezesa GUS. Taki miernik ogranicza pole sporu, ponieważ żadna ze stron nie ustala go samodzielnie.

Po drugie, umowa powinna określać częstotliwość waloryzacji. Może ona następować raz do roku, dwa razy do roku albo od konkretnej daty, ale zawsze powinno to zostać wskazane w sposób wyraźny.

Brak daty pierwszej waloryzacji albo brak wskazania okresów aktualizacji bardzo często staje się zarzewiem sporu.

Po trzecie, trzeba opisać algorytm obliczenia nowego czynszu. Nie wystarczy wskazać, że podstawą waloryzacji jest wskaźnik GUS. Należy jeszcze określić, czy wskaźnik odnosi się do poprzedniego roku kalendarzowego, z jakiej kwoty bazowej liczy się zmianę i od kiedy nowa stawka obowiązuje. Umowa powinna również określać, czy kolejna waloryzacja będzie liczona od pierwotnej kwoty, czy od czynszu ustalonego po poprzedniej aktualizacji.

Im mniej miejsca na interpretację, tym większa szansa, że klauzula zostanie uznana za mechanizm automatyczny, a nie za uznaniową podstawę podwyższenia czynszu.

Po czwarte, warto wprost zapisać cel klauzuli, czyli utrzymanie realnej wartości ekonomicznej czynszu w czasie. Taki zapis nie zastąpi precyzyjnego mechanizmu, ale wzmacnia argumentację, że strony nie chciały stworzyć wynajmującemu swobody podwyższania czynszu. Ich zamiarem było zabezpieczenie się przed skutkami inflacji.

Waloryzacja powinna zatem służyć wyłącznie zachowaniu tej samej wartości ekonomicznej świadczenia pieniężnego.

Po piąte, warto przesądzić, że zawiadomienie najemcy ma charakter informacyjny, a nie konstytutywny. Powinno ono służyć jedynie przekazaniu wyliczenia nowej stawki wynikającej z umowy.

Taki zapis wzmacnia tezę o automatyzmie mechanizmu, o ile sama klauzula rzeczywiście jest kompletna.

Największe ryzyko rodzą postanowienia pozornie proste, ale prawnie niebezpieczne. Dotyczy to zwłaszcza zapisów pozostawiających wynajmującemu swobodę decyzji, przewidujących gwarantowany wzrost czynszu lub pozwalających na zastosowanie waloryzacji ze skutkiem wstecznym.

W pierwszej kolejności należy unikać zapisów, które dają wynajmującemu swobodę decydowania o zmianie czynszu, na przykład:
- „wynajmujący ma prawo podnieść czynsz o wskaźnik inflacji”,
- „wynajmujący może dokonać waloryzacji według własnej decyzji”,
- „czynsz może zostać podwyższony stosownie do sytuacji rynkowej”.

Tego rodzaju sformułowania nie tworzą automatycznej waloryzacji. Przyznają raczej wynajmującemu uprawnienie do późniejszego podjęcia decyzji o zwiększeniu czynszu. Trudniej wtedy bronić stanowiska, że nie mamy do czynienia z podwyżką czynszu.

Niebezpieczne są także klauzule, które nie wskazują dokładnie wskaźnika albo nie określają, z którego okresu ma on być przyjmowany.

Ryzykowne są również postanowienia, które przewidują minimalną gwarantowaną podwyżkę niezależnie od wartości wskaźnika.

Podobne wątpliwości mogą wywoływać klauzule wyłączające obniżenie czynszu przy deflacji, jeżeli z całej konstrukcji wynika, że mechanizm ma działać wyłącznie na korzyść wynajmującego.

Im bardziej klauzula odrywa się od funkcji odtworzeniowej i zaczyna pełnić funkcję czysto wzrostową, tym łatwiej postawić zarzut, że w rzeczywistości chodzi o obejście zasad rządzących podwyżką czynszu.

Należy także unikać prób nadawania waloryzacji skutku wstecznego, jeżeli umowa przewiduje, że to wynajmujący uruchamia mechanizm własnym oświadczeniem.

Jeżeli waloryzacja nie następuje automatycznie, lecz wymaga skorzystania przez wynajmującego z określonego uprawnienia, takie oświadczenie działa co do zasady na przyszłość, a nie wstecz.

W przypadku lokali mieszkalnych nie da się pominąć art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów. To właśnie ten przepis stanowi podstawę ochrony najemcy przed nieuzasadnionym wzrostem czynszu i daje mu instrumenty do kwestionowania podwyżki. Dlatego błędem byłoby twierdzić, że każda waloryzacja z definicji pozostaje poza tym reżimem.

Można jednak bronić stanowiska, że nie każda zmiana kwoty czynszu jest podwyżką w znaczeniu funkcjonalnie tożsamym z jednostronnym aktem wynajmującego. Jeżeli umowa od początku zawiera pełny, obiektywny i automatyczny mechanizm waloryzacji, a jego celem jest wyłącznie zachowanie realnej wartości ekonomicznej czynszu, wzrasta szansa na obronę tezy, że nie chodzi o swobodne zwiększenie stawki. Chodzi natomiast o realizację wcześniej uzgodnionej treści stosunku prawnego.

O tym, czy waloryzacja obroni się przed zarzutem, że jest podwyżką czynszu, decyduje przede wszystkim treść klauzuli i sposób jej wykonania. Jeżeli mechanizm został zapisany ogólnie i pozostawia wynajmującemu wybór co do momentu, zakresu albo podstawy wzrostu czynszu, ryzyko zakwalifikowania go jako podwyżki jest wysokie.

Istnieją jednak mocne argumenty, aby uznać zastosowanie klauzuli waloryzacyjnej za wykonanie umowy, a nie późniejszą, jednostronną zmianę czynszu. Będzie tak przede wszystkim wtedy, gdy klauzula:
- opiera się na obiektywnym wskaźniku,
- określa częstotliwość waloryzacji,
- opisuje sposób obliczenia nowej stawki,
- wskazuje, że jej celem jest zachowanie realnej wartości czynszu,
- nie wymaga negocjowania nowej wysokości czynszu.

Co ważne, samo nazwanie mechanizmu waloryzacją nie przesądza, że nie stanowi on podwyżki czynszu. Dobrze skonstruowana klauzula waloryzacyjna może jednak skutecznie bronić się przed zarzutem, że stanowi nieuzasadnioną podwyżkę czynszu w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów.

Mechanizm musi być obiektywny, jednoznaczny i przewidywalny. Powinien rzeczywiście służyć zachowaniu realnej wartości świadczenia, a nie przyznawać wynajmującemu swobody dowolnego zwiększania czynszu.